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事件
　　2023年10月27日保利發(fā)展披露2023年三季報(bào)，前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1925.5億元，同比+23.1%；歸母凈利潤132.9億元，同比+1.3%。單三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入555.3億元，同比+21.6%；歸母凈利潤10.7億元，同比-52.8%。
　　點(diǎn)評(píng)
　　營收增加利潤減少，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率水平仍承壓：公司前三季度竣工面積2809萬方，同比+21.3%，支撐營收增長。而歸母凈利潤累計(jì)同比增速較低，單季同比下滑，主要由于三季度結(jié)算高地價(jià)且限價(jià)項(xiàng)目，前三季度毛利率19.37%，較去年同期下滑5.11pct；單三季度毛利率14.69%，較去年同期下滑7.31pct。2024年隨著1H22以后獲取的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)利潤水平將有所提升。
　　銷售穩(wěn)居行業(yè)第一，回款維持高效：公司前三季度簽約金額3352億元，同比+4.7%（行業(yè)平均-12.3%）；市場(chǎng)在一季度經(jīng)歷“小陽春”后，二、三季度延續(xù)下行，公司單三季度簽約金額983億元，同比-10.5%；上海、廣州、佛山、南京、北京銷售貢獻(xiàn)占比前五。公司一季度實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠3334億元，回籠率99%，保障經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)健康。
　　投資聚焦核心城市，維持合理拿地強(qiáng)度：公司前三季度拿地68宗，總地價(jià)1082億元，同比-13.4%；前三季度拿地強(qiáng)度0.32，同比下降6.7pct；佛山、北京、上海、南京、成都拿地金額居前五。截至2023年9月底，公司共有項(xiàng)目729個(gè)，總建面1.74億方，能保障未來持續(xù)發(fā)展。
　　投資建議
　　公司銷售和投資表現(xiàn)穩(wěn)健，預(yù)計(jì)全年業(yè)績能夠?qū)崿F(xiàn)增長。考慮公司毛利率水平處于筑底階段，我們小幅下調(diào)盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2023-25年歸母凈利潤分別為197.0億元、243.5億元和283.4億元，同比增速分別為7.4%、23.6%和16.4%。公司股票現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值為6.8x、5.5x、4.7x，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；市場(chǎng)信心持續(xù)走低；土地市場(chǎng)競爭加劇