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投資要點(diǎn)
　　事件：公司發(fā)布2023年三季報(bào)。2023年1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1925.1億元，同比增長(zhǎng)23.1%；歸母凈利潤(rùn)132.9億元，同比增長(zhǎng)1.3%，業(yè)績(jī)符合預(yù)期。
　　業(yè)績(jī)小幅增長(zhǎng)，利潤(rùn)率短期承壓。2023年1-9月公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)23.1%而歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)僅1.3%的主要原因：（1）低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致公司2023年1-9月毛利率同比下降5.1pct至19.4%；（2）2023年1-9月實(shí)現(xiàn)投資收益14.0億元，同比下降45.5%。公司加強(qiáng)費(fèi)用管控，管理費(fèi)用率為1.8%同比降低0.2pct。截至2023年9月末，公司合同負(fù)債4463.8億元，覆蓋2022年?duì)I收1.6倍，為未來(lái)業(yè)績(jī)釋放奠定基礎(chǔ)。
　　銷售穩(wěn)定注重回款，拿地積極聚焦核心城市。公司2023年1-9月實(shí)現(xiàn)銷售金額3351.5億元，同比增長(zhǎng)4.7%，實(shí)現(xiàn)銷售面積1918.6萬(wàn)方，同比減少0.1%；公司注重現(xiàn)金回款，2023年1-9月實(shí)現(xiàn)銷售回款3334億元，回籠率為99.5%。拿地方面，公司2023年1-9月實(shí)現(xiàn)拿地金額1082億元，同比下降12.4%；金額口徑的投銷比為32.3%，較2022全年的35.3%下降3.0pct。公司投拓聚焦核心城市，38個(gè)核心城市拿地金額占比高達(dá)99%。截至2023年9月末，公司共有在建擬建項(xiàng)目729個(gè)，在建面積11579萬(wàn)方，待開(kāi)發(fā)面積5855萬(wàn)方，土儲(chǔ)資源充沛。
　　三道紅線穩(wěn)居綠檔，財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)顯著。截至2023年9月末，公司在手貨幣資金為1426.7億元。三道紅線維持綠檔：凈負(fù)債率62.9%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.3%，現(xiàn)金短債比2.1。公司在手現(xiàn)金充裕，財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)顯著，隨著四季度部分高能級(jí)城市土拍取消限價(jià)，我們認(rèn)為公司有機(jī)會(huì)把握窗口期補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)項(xiàng)目。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí)：保利發(fā)展作為地產(chǎn)龍頭央企，財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)顯著，積極拿地聚焦核心城市。盡管三季度行業(yè)景氣度有所下行，但我們預(yù)測(cè)四季度行業(yè)政策有望持續(xù)放松，疊加推盤(pán)力度加大的季節(jié)性因素，公司全年銷售有望維持正增長(zhǎng)。我們維持其2023/2024/2025年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為205.6/234.9/266.2億元，對(duì)應(yīng)的EPS為1.72元/1.96元/2.22元，對(duì)應(yīng)PE分別為6.5X/5.7X/5.1X，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：大股東/關(guān)聯(lián)方交付項(xiàng)目規(guī)模不及預(yù)期；市場(chǎng)化拓展不及預(yù)期；收并購(gòu)?fù)逗蠊芾聿患邦A(yù)期。