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從總量來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可能是一個(gè)長期供過于求的行業(yè)。但產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在顯著的強(qiáng)者更強(qiáng)特征，頭部園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的護(hù)城河寬廣，近期又迎來新的政策機(jī)遇。從投資標(biāo)的選擇來看，園區(qū)是否具備高產(chǎn)業(yè)集聚門檻是衡量產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司好壞的關(guān)鍵，而園區(qū)企業(yè)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比、分紅意愿、產(chǎn)業(yè)投資成色好壞，則是產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資價(jià)值的重要影響因素。推薦上海臨港，建議關(guān)注張江高科、中新集團(tuán)。
　　▍總量層面的供求錯(cuò)配，是行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)面臨同質(zhì)化供給不斷增加，但需求相對疲軟的挑戰(zhàn)，核心城市園區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營面臨一定壓力，高力國際數(shù)據(jù)顯示，核心城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍面臨超量供給但需求相對不足的問題。寫字樓市場租金持續(xù)下行，并和產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在一定替代關(guān)系，也可能擠占園區(qū)需求。部分地區(qū)對園區(qū)內(nèi)企業(yè)減免租金、劃撥土地等政策，也進(jìn)一步階段性增加了園區(qū)企業(yè)經(jīng)營壓力。展望未來，預(yù)計(jì)我國產(chǎn)業(yè)用地出讓仍然較為充分，總量層面供給壓力仍大。
　　▍結(jié)構(gòu)性機(jī)遇：產(chǎn)業(yè)集聚和供地創(chuàng)新。盡管產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍存在，但具備產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的園區(qū)十分稀缺。成功的園區(qū)需要園區(qū)定位和產(chǎn)業(yè)政策配合，需要優(yōu)越的地理位置和配套設(shè)施，還需要布局產(chǎn)業(yè)鏈核心企業(yè)的歷史機(jī)遇。對具備強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的園區(qū)而言，其供求形勢則不同于行業(yè)整體。強(qiáng)者更強(qiáng)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)是普遍存在的現(xiàn)象。部分城市推出M0工業(yè)用地，也明顯優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司的運(yùn)營環(huán)境。園區(qū)企業(yè)的增量園區(qū)項(xiàng)目有望提升盈利能力，存量園區(qū)有望依托政策更新，改變用地類型，提高土地容積率，更新園區(qū)業(yè)態(tài)，形成更高效、科學(xué)的業(yè)態(tài)組合，提高存量園區(qū)資產(chǎn)的收益率。
　　▍運(yùn)營服務(wù)水平不斷提升，投資業(yè)務(wù)分享紅利。我們認(rèn)為，園區(qū)之本在于產(chǎn)業(yè)，只有能夠真正深入產(chǎn)業(yè)，提供貼合產(chǎn)業(yè)需要的運(yùn)營管理服務(wù)，最終形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)的園區(qū)，才能在競爭激烈的市場中保持租金和出租率的平穩(wěn)。而園區(qū)企業(yè)還需要梳理單一園區(qū)經(jīng)驗(yàn)，形成系統(tǒng)性的運(yùn)營管理服務(wù)體系，并通過線上平臺(tái)提高服務(wù)效率。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)是C-REITs市場規(guī)模第二大類資產(chǎn)，園區(qū)通過REITs發(fā)行的渠道相對穩(wěn)定，首批REITs擴(kuò)募成功證明REITs平臺(tái)作為退出渠道的可持續(xù)性，且通過REITs資產(chǎn)出表后，園區(qū)企業(yè)仍然可以參與園區(qū)的日常運(yùn)營管理，優(yōu)質(zhì)園區(qū)企業(yè)可以通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs來擴(kuò)大經(jīng)營管理范圍。園區(qū)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)存在根本區(qū)別，其本質(zhì)上是為了幫助產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展，既是服務(wù)產(chǎn)業(yè)的方式，也是分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展的手段。園區(qū)企業(yè)不僅獲得租金和不動(dòng)產(chǎn)銷售額收入，更可能通過直接投資或基金化投資方式分享園區(qū)企業(yè)的成長。部分頭部產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司可能參股各類專精特新企業(yè)。
　　▍營收下降盈利改善，租賃業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。2023年上半年，樣本企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入275億元，同比下降7.1%；歸母凈利潤42億元，同比增長15.2%。園區(qū)新增需求疲弱對園區(qū)企業(yè)經(jīng)營造成一定壓力，但投資業(yè)務(wù)的良好表現(xiàn)拉動(dòng)歸母凈利潤快速回升。行業(yè)需求不足，疊加部分園區(qū)企業(yè)主動(dòng)放緩銷售計(jì)劃，尋求通過REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出，導(dǎo)致銷售業(yè)務(wù)收入下滑。2023年上半年，5家樣本企業(yè)公告銷售業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入74億元，同比下降15.1%；毛利潤48億元，同比下降8.5%。園區(qū)開發(fā)企業(yè)報(bào)表積累的經(jīng)營性資產(chǎn)不斷擴(kuò)大，企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展，2023年上半年，4家樣本公告企業(yè)實(shí)現(xiàn)房屋租賃收入35億元，同比增長26.1%；毛利潤21億元，同比增長45.1%，分別貢獻(xiàn)整體營業(yè)收入和毛利潤的31.0%和31.5%，占比開始提升。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，或部分行業(yè)發(fā)生調(diào)整，園區(qū)運(yùn)營不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)整體同質(zhì)化供給較大但需求疲弱，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金和出租率可能下降的風(fēng)險(xiǎn)；如果某一行業(yè)發(fā)生重大調(diào)整，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營可能受到牽連；租金減免政策可能在短期內(nèi)影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益。
　　▍投資策略。從總量來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可能是一個(gè)長期供過于求的行業(yè)。但產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在顯著的強(qiáng)者更強(qiáng)特征，頭部園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的護(hù)城河寬廣，近期又迎來新的政策機(jī)遇。從投資標(biāo)的選擇來看，園區(qū)是否具備高產(chǎn)業(yè)集聚門檻是衡量產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司好壞的關(guān)鍵，而園區(qū)企業(yè)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比、分紅意愿、產(chǎn)業(yè)投資成色好壞，則是產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資價(jià)值的重要影響因素。推薦上海臨港，建議關(guān)注張江高科、中新集團(tuán)。