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行業(yè)：銷售環(huán)比略有恢復(fù)，政策整體效果欠佳。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，累計(jì)降幅持續(xù)擴(kuò)大但單月降幅收窄。2023年1-9月，商品房銷售額同比-4.6%，降幅較1-8月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積同比-7.5%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。9月單月，銷售額同比-14%，降幅較8月收窄3個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積同比-10%，降幅較8月收窄2個(gè)百分點(diǎn)。從價(jià)格分析，2023年1-9月，商品房銷售均價(jià)同比+3.1%，較1-8月收窄了1個(gè)百分點(diǎn)；2023年9月單月，銷售均價(jià)環(huán)比-3.7%，同比-3.8%，表現(xiàn)較弱。雖然9月出臺(tái)了多個(gè)重磅政策，但效果欠佳，潛在購(gòu)房者觀望情緒仍較重。
　　從日頻跟蹤來(lái)看，進(jìn)入四季度之后，銷售同比改善。2023年10月26日，30城商品房7天移動(dòng)平均成交面積同比-1%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域7天移動(dòng)平均面積同比分別為-6%、-18%、+46%、-29%；一線城市、二線城市、三線城市7天移動(dòng)平均成交面積同比分別為-4%、+17%、-38%。截至2023年10月26日，30城商品房累計(jì)成交面積為11007萬(wàn)㎡，同比-7.8%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計(jì)同比分別為-9.6%、-10%、-3%、-10%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計(jì)同比分別為+2%、-10%、-14%。
　　板塊：本月跑輸滬深300指數(shù)6.2個(gè)百分點(diǎn)。自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌9.9%，跑輸滬深300指數(shù)6.2個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)行業(yè)中排29名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤(pán)日計(jì)，板塊2023年動(dòng)態(tài)PE為9.5倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍動(dòng)態(tài)PE）高26.5%。
　　投資策略：9月出臺(tái)多項(xiàng)放松政策后，樓市表現(xiàn)不及預(yù)期，基本面拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)。但在樓市“不起不休”的導(dǎo)向下，政策仍將發(fā)力，方向?yàn)橹攸c(diǎn)城市放松限購(gòu)、利率繼續(xù)下調(diào)，核心是讓剛需上車。即使不考慮后續(xù)政策，2022年四季度基數(shù)在剔除季節(jié)效應(yīng)之后是3年最低，將明顯驅(qū)動(dòng)今年四季度銷售同比的改善。如此，地產(chǎn)板塊在Q4將迎來(lái)數(shù)據(jù)與政策的共振，建議積極布局。11月推薦越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果不及預(yù)期、行業(yè)基本面超預(yù)期下行、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊