>> 申港證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究周報：首批消費REITs受理，加速存量資產(chǎn)盤活-231031
| 上傳日期： |
2023/11/1 |
大小： |
1369KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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每周一談：首批消費REITs受理加速存量資產(chǎn)盤活
10月26日，證監(jiān)會官網(wǎng)公開信息顯示，四支消費類REITs產(chǎn)品申報已獲受理。本次申報REITs產(chǎn)品分別為華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏金茂購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實物美消費封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。
四支產(chǎn)品落地進(jìn)度較快，基礎(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品時點范圍拓展后6天即獲受理：10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，表示為進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點資產(chǎn)范圍，決定將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。本次四支產(chǎn)品快速推進(jìn)，申請方此前布局準(zhǔn)備充分，對盤活存量資產(chǎn)的積極性強。
產(chǎn)品綁定底層資產(chǎn)質(zhì)量較高，具體來看：
華夏華潤REITs底層資產(chǎn)為青島萬象城，總體量超30萬平方米，項目2015年開業(yè)，位于青島核心區(qū)香港中路商圈，緊鄰市政府，區(qū)位優(yōu)越，配套完善，是山東省規(guī)模最大、入駐品牌最多的購物中心之一。
中金印力REITs底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，總商業(yè)體量14.4萬平方米，項目于2013年、2019年分別分期開業(yè)，多年穩(wěn)定運營，位于余杭區(qū)大城西黃金地段，毗鄰西溪濕地，是杭州城西單體最大的TOD購物中心，定位面向家庭及城市青年的市級購物中心。
華夏金茂REITs底層資產(chǎn)為長沙覽秀城，總建筑面積10.3萬平方米，項目于2016年開業(yè)，位于長沙梅溪湖片區(qū)，毗鄰長沙國際文化藝術(shù)中心，定位聚焦周邊品質(zhì)家庭，同時也是金茂打造的首個覽秀城商業(yè)中心。
嘉實物美REITs底層資產(chǎn)為四個社區(qū)級商業(yè)，建筑面積在0.9-2.9萬平方米之間，除大成項目于2012年開業(yè)經(jīng)營年份略短外，其余項目均已運營近20年，且仍保持在90%以上出租率，經(jīng)營穩(wěn)定。
參與主體來看多為行業(yè)龍頭，其中華潤、金茂均為央企背景，印力集團背后的萬科同樣為行業(yè)龍頭，隨著第一輪試點后，后續(xù)批次中有望看到其他新鮮面孔。
首批消費類REITs獲受理將加速存量資產(chǎn)盤活，為行業(yè)注入新活力。消費類REITs的主要底層資產(chǎn)以商業(yè)廣場為主，相關(guān)產(chǎn)品推進(jìn)存在著底層資產(chǎn)收益率不高、產(chǎn)品設(shè)計與實操缺乏經(jīng)驗等困難，但隨著首批消費類REITs產(chǎn)品獲批，意味著困擾著相關(guān)產(chǎn)品推進(jìn)的部分困難得到了解決，這也將加速后續(xù)批次REITs產(chǎn)品推進(jìn)，加速存量資產(chǎn)盤活，為行業(yè)注入活力。
數(shù)據(jù)追蹤（10月16日-10月22日）：
新房市場：30城成交面積單周及累計同比分別為-4pct、-7pct，一線城市5pct，1pct，二線城市23%，-10pct，三線城市-50pct，-6pct。
二手房市場：13城二手房成交面積單周同比30pct，累計同比26pct。
土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-22pct，成交建筑面積累計同比-16pct，成交金額累計同比-25pct，土地成交溢價率為4.4%。
城市行情環(huán)比：北京（-22pct），上海（52pct），廣州（-8pct），深圳（4pct），南京（-3pct），杭州（13pct），成都（49pct）。
投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注土儲結(jié)構(gòu)改善房企綠城中國、龍湖集團；關(guān)注優(yōu)質(zhì)區(qū)域深耕中小盤國企機會天地源、城建發(fā)展、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
風(fēng)險提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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