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今年三季度住宅銷售面積進(jìn)一步回落，同比降幅高達(dá)13.6%，原因值得深思。本文對(duì)此進(jìn)行了系統(tǒng)分析，進(jìn)而對(duì)未來住宅銷售進(jìn)行研判。
　　一、購房需求被透支、居民風(fēng)險(xiǎn)偏好低迷、房?jī)r(jià)預(yù)期悲觀等因素共同導(dǎo)致當(dāng)前住宅銷售偏弱，二手房供應(yīng)增加分流了新房需求。三季度住宅銷售下滑可能有多種解釋，本文對(duì)七種邏輯進(jìn)行數(shù)據(jù)驗(yàn)證，結(jié)論如下：（1）房?jī)r(jià)預(yù)期悲觀以及買漲不買跌的心理是三季度住宅銷售下滑的重要原因，但房?jī)r(jià)下跌有更深層次的供需方面原因。（2）前幾年樓市過度繁榮透支購房需求可能是今年住宅銷售較弱的一個(gè)原因。（3）前幾年居民過多增持房產(chǎn)以及當(dāng)前居民風(fēng)險(xiǎn)偏好低迷導(dǎo)致今年部分居民減持房產(chǎn)，二手房供應(yīng)增加分流了新房需求。（4）今年整體居民收入增長(zhǎng)加快，高收入群體收入增長(zhǎng)可能放緩，長(zhǎng)期收入信心可能不足，收入因素不利于住宅銷售恢復(fù)，但未必能解釋三季度住宅銷售下降。（5）長(zhǎng)期人口減少相對(duì)緩慢，今年人口回流城市，人口因素難以解釋三季度住宅銷售下滑。（6）中國(guó)城市住房仍然不足，所謂的住房充足并非住房銷售下滑原因。（7）對(duì)樓盤爛尾的擔(dān)憂不是三季度住宅銷售下降的主要原因。
　　二、定性與定量分析顯示今年三季度住宅銷售面積低于中長(zhǎng)期均衡水平。從定性邏輯來看，購房需求被透支意味著需要持續(xù)一段時(shí)間的住房銷售低于中長(zhǎng)期均衡水平來恢復(fù)均衡。房?jī)r(jià)預(yù)期悲觀導(dǎo)致的“買漲不買跌”心理使得居民購房觀望情緒濃厚。目前居民風(fēng)險(xiǎn)偏好以及長(zhǎng)期收入信心低于中長(zhǎng)期均衡水平。這些因素可能意味著三季度住宅銷售面積被壓低到中長(zhǎng)期均衡水平以下。定量分析顯示，中性情景下，未來幾年新建住宅需求在10億平方米/年左右，比三季度住宅銷售折年數(shù)高約7%。
　　三、中長(zhǎng)期來看，住宅銷售有望顯著回升，這有待二手房庫存的消化以及購房情緒的修復(fù)，其標(biāo)志是二手房?jī)r(jià)格趨勢(shì)性回升。短期來看，政策支持有望推動(dòng)四季度住宅銷售邊際修復(fù)，但改善幅度可能不大，主要因?yàn)槎址抗?yīng)增加繼續(xù)分流新房需求。由于今年三季度住宅銷售面積低于中長(zhǎng)期均衡水平，未來住宅銷售有望顯著改善。這可能要等到二手房庫存顯著去化之后，其標(biāo)志是二手房?jī)r(jià)格趨勢(shì)性回升。房?jī)r(jià)的趨勢(shì)性回升也將扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)悲觀預(yù)期，推動(dòng)居民風(fēng)險(xiǎn)偏好修復(fù)，從而支持新房銷售顯著改善。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：購房情緒進(jìn)一步下滑，貨幣政策大幅放松