>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年三季報總評：信用和銷售共振，保交付領(lǐng)先需求釋放-231102
| 上傳日期： |
2023/11/2 |
大?。?/td>
| 88KB |
| 格式： |
pdf 共1頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,張全國,劉河維 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
我們統(tǒng)計的8家市值靠前的A股房地產(chǎn)開發(fā)公司和5家已出險房地產(chǎn)公司，都普遍出現(xiàn)貨幣資金下行的局面，唯頭部企業(yè)有序償還債務(wù)，而出險房企則對債務(wù)兌付進(jìn)行調(diào)整安排。企業(yè)的銷售回款尚未顯著復(fù)蘇，新增借款的能力仍面臨挑戰(zhàn)。資產(chǎn)端的低效資產(chǎn)問題已經(jīng)是高信用公司待解決的歷史遺留問題，畢竟當(dāng)下新增土地的質(zhì)量不低。行業(yè)急切需要解決的問題，是扭轉(zhuǎn)房價持續(xù)螺旋下降的預(yù)期，避免信用風(fēng)險蔓延。我們相信，政策的組合拳有望在2024年取得成效。
▍房地產(chǎn)行業(yè)頭部公司貨幣資金繼續(xù)走低。我們統(tǒng)計，8家市值靠前的A股上市開發(fā)企業(yè)，三季度末在手貨幣資金環(huán)比下降11%至5179億元，其中金地集團(tuán)和新城控股環(huán)比降幅較大。我們認(rèn)為，企業(yè)貨幣資金科目下降和拿地保證金占用減少，合作項目數(shù)量減少，凈償還債務(wù)都有關(guān)系。這8家房企的總有息債務(wù)同比下降1%，環(huán)比下降2%，其中濱江集團(tuán)和新城控股下降較多。
▍借款現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)性受阻，經(jīng)營性現(xiàn)金流入有待恢復(fù)。我們統(tǒng)計，2023年三季度8家代表性房企取得借款和發(fā)行債券收到的現(xiàn)金1453億元，同比下降18%，環(huán)比下降1%，其中萬科A和金地集團(tuán)下降較大。前三季度，8家企業(yè)取得借款和發(fā)行債券收到的現(xiàn)金總計4704億元，同期企業(yè)償還債務(wù)則達(dá)到5172億元，企業(yè)凈削減杠桿的態(tài)勢十分明顯。不過，三季度8家公司償還債務(wù)支付的現(xiàn)金環(huán)比二季度下降了16%，在經(jīng)營性回款不理想的情況下企業(yè)不可能持續(xù)大幅自主削減杠桿。三季度8家企業(yè)銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比下降32%，環(huán)比下降21%。9月推出的房地產(chǎn)行業(yè)支持性政策對市場的邊際改善并未來得及在三季度的財務(wù)報表中體現(xiàn)。這8家企業(yè)合計的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流連續(xù)6個季度為正數(shù)，體現(xiàn)了企業(yè)的銷售乏力的情況下，投資熱情十分低落。當(dāng)然，我們不認(rèn)為高庫存、低經(jīng)營性現(xiàn)金流入和低經(jīng)營性現(xiàn)金流出的特殊狀態(tài)可以長期持續(xù)，因為企業(yè)債務(wù)償還是相對剛性的，我們期待行業(yè)去化速度的上升和經(jīng)營性現(xiàn)金流入的增加。
▍部分債務(wù)兌付調(diào)整安排之后的企業(yè)，銷售逐漸走向穩(wěn)定。到2023年三季度，一些代表性的出險企業(yè)，銷售并沒有持續(xù)較快滑落，低基數(shù)之下單月銷售同比降幅反而略有收窄。我們認(rèn)為，保交付政策取得成效，部分購房人不在意房屋品牌，現(xiàn)房銷售比例增加都是出險企業(yè)銷售能夠穩(wěn)住的原因。這些企業(yè)合同負(fù)債持續(xù)下降，意味著保交付進(jìn)展順利；貨幣資金科目持續(xù)下降，季度虧損略有收窄。
▍風(fēng)險提示：房地產(chǎn)市場銷售進(jìn)一步減速的風(fēng)險；企業(yè)的新增借款進(jìn)一步減少的風(fēng)險；企業(yè)盈利能力下降的風(fēng)險；行業(yè)后續(xù)支持性政策不及預(yù)期風(fēng)險。
▍期待信用環(huán)境伴隨銷售復(fù)蘇而好轉(zhuǎn)，期待國有資本發(fā)揮定海神針的作用。房地產(chǎn)行業(yè)仍存在多重的經(jīng)營困難，首先是當(dāng)前大多數(shù)區(qū)域房價還在繼續(xù)下降，有效需求沒有得到充分釋放；其次是不少公司2020-2021年獲得的土地價格偏高，去化困難，這使得企業(yè)有一部分庫存沉淀下來，資金利用效率偏低；再者是金融機構(gòu)在防范個體風(fēng)險的同時，企業(yè)能夠獲得的有息負(fù)債有所下降，主體信用面臨新的挑戰(zhàn)。我們相信政策還將繼續(xù)發(fā)力，足以扭轉(zhuǎn)房價持續(xù)下降的預(yù)期，穩(wěn)住資產(chǎn)價格，信用環(huán)境也能在未來有所好轉(zhuǎn)。對重要的混合所有制公司來說，我們期待國有資本發(fā)揮穩(wěn)定市場的作用，避免信用風(fēng)險持續(xù)蔓延。
|
|
