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事件:
　　深圳國際發(fā)布華南物流園項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級進(jìn)展公告：2023年10月31日，公司全資子公司華南物流公司與深圳市龍華整備局、深圳市龍華管理局及深圳市民治街道辦事處就開展本集團(tuán)華南物流園一期面積約53萬平方米土地整備項(xiàng)目簽訂了土地整備監(jiān)管協(xié)議書。
　　投資要點(diǎn):
　　華南物流園項(xiàng)目初步落定，有望為股東創(chuàng)造豐厚回報(bào)
　　根據(jù)土地整備協(xié)議，各方將會綜合采用安排留用土地和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞綄?shí)施本項(xiàng)目。貨幣補(bǔ)償方面，公司將獲得約人民幣10.58億元的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，整備范圍內(nèi)除留用土地以外的土地公司將分期移交給政府收儲。留用土地方面，公司將按照新規(guī)劃下的土地功能進(jìn)行綜合開發(fā)，初步核算下，留用土地面積約10.87萬平方米，規(guī)劃容積約69.42萬平方米，權(quán)益容積約66.52萬平方米，包括住宅約57.76萬平方米，商業(yè)、辦公、旅館業(yè)建筑約8.76萬平方米。對比此前梅林關(guān)項(xiàng)目與前海項(xiàng)目來看，本次華南物流園項(xiàng)目容積率達(dá)到6.39，超過梅林關(guān)項(xiàng)目的5.06與前海項(xiàng)目的3.29。
　　按照新的土地功能規(guī)劃，華南物流園項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)到57.76萬平方米，扣除6.93萬平方米需要無償移交政府的住房后，權(quán)益住宅面積仍有50.83萬平方米，而前海項(xiàng)目與梅林關(guān)項(xiàng)目住宅面積分別為19.2萬平方米與20.6萬平方米，華南物流園項(xiàng)目的規(guī)劃住宅面積超越前二項(xiàng)目。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2023年10月龍華地區(qū)平均新房價(jià)格為66120元/平方米，若華南物流園項(xiàng)目的住宅面積全部完成銷售，能夠?yàn)楣緞?chuàng)造336.09億元收入，參考此前項(xiàng)目開發(fā)的凈利潤率（梅林關(guān)一期為自開發(fā)住宅，凈利潤率為28.76%），華南物流園項(xiàng)目有望隨著土地的分期確權(quán)以及開發(fā)逐步釋放共96.66億元利潤，并且按照過往的分紅政策，公司會分配大部分一次性收益以回饋股東。
　　業(yè)績有望回歸上升通道，高股息低估值資產(chǎn)價(jià)值回歸路徑清晰
　　受非經(jīng)常項(xiàng)目利潤下降（去年同期有前海項(xiàng)目增資擴(kuò)股錄得一次性收益，而今年并無）和港元負(fù)債產(chǎn)生匯兌損失（凈匯兌虧損約6.10億港元）兩方面影響，公司2023H1的業(yè)績出現(xiàn)較大波動，但看向下半年，深高速方面，收費(fèi)公路業(yè)務(wù)仍然處于量價(jià)修復(fù)、業(yè)績同比改善的趨勢當(dāng)中，作為公司的主要持股資產(chǎn)，深高速有望持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)中有升的利潤；物流園方面，隨著新建物流園先后投入運(yùn)營及新收購物流園項(xiàng)目并表，上半年物流園業(yè)務(wù)歸母凈利潤就已出現(xiàn)明顯增長，當(dāng)前公司仍有多個(gè)項(xiàng)目正在建設(shè)，隨著運(yùn)營面積的增長，物流園業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的業(yè)績將保持穩(wěn)步提升，疊加公司在公募REITs與私募REITs領(lǐng)域的持續(xù)探索，有望通過資產(chǎn)證券化增厚此板塊業(yè)務(wù)的利潤。而物流園轉(zhuǎn)型升級業(yè)務(wù)方面，根據(jù)上半年公告，截至2023年6月30日，公司獨(dú)立開發(fā)運(yùn)營的前海二期項(xiàng)目“頤城棲灣里”已回款約人民幣51億元，有望于下半年進(jìn)表增厚公司整體利潤，進(jìn)而公司2023H2業(yè)績就有望顯著改善。
　　展望未來，收費(fèi)公路、物流園運(yùn)營等持續(xù)經(jīng)營類業(yè)務(wù)在利潤端能夠保持穩(wěn)步增長，在疊加華南物流園項(xiàng)目規(guī)劃落定，能夠在未來數(shù)年內(nèi)持續(xù)為公司貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)型升級收益。2023年11月1日，公司也發(fā)布了購股權(quán)計(jì)劃，分三批于四年內(nèi)歸屬承授人，彰顯了公司長期發(fā)展的信心與動力。在公路與物流園業(yè)務(wù)穩(wěn)健經(jīng)營、“投建融管”逐步跑通以及“投建管轉(zhuǎn)”持續(xù)兌現(xiàn)的背景下，考慮維持50%的分紅比例，當(dāng)前公司2023E股息率達(dá)到10.17%，PE 2023E為4.92x，PB 2023E為0.43x，高股息低估值資產(chǎn)的價(jià)值回歸路徑清晰。
　　盈利預(yù)測和投資評級
　　由于華南物流園項(xiàng)目仍處規(guī)劃階段，尚不考慮其利潤貢獻(xiàn)。根據(jù)2023年中期報(bào)告以及最新匯率，我們調(diào)整了公司盈利預(yù)測，預(yù)計(jì)深圳國際2023-2025年?duì)I業(yè)收入分別為206.47億港元、150.44億港元與152.45億港元，歸母凈利潤分別為28.07億港元、21.18億港元與22.67億港元，對應(yīng)PE分別為4.92倍、6.52倍與6.09倍，當(dāng)前公司具備高股息低估值屬性，值得積極關(guān)注，維持“增持”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　物流園轉(zhuǎn)型升級推進(jìn)不及預(yù)期；高速資產(chǎn)受改擴(kuò)建再投資影響而出現(xiàn)業(yè)績波動；匯率大幅波動；宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期。