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投資收益同比高增，定增方案修訂完成，維持“買入”評級
　　新城控股發(fā)布2023年三季度報告，前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入、歸母凈利潤分別為712.8、24.8億元。分別同比+15.4%、-26.1%。合聯(lián)營公司交付毛利增加導致投資收益同比高增998.9%，達11.1億元。同時公司定增方案完成修訂，如募資落地或?qū)?yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，補充營運資金。我們維持盈利預測，預計2023-2025年公司歸母凈利潤分別為46.1、55.8、62.5億元，EPS分別為2.04、2.47、2.77元，當前股價對應PE估值分別為6.0、5.0、4.5倍，維持“買入”評級。
　　銷售業(yè)績繼續(xù)承壓，權(quán)益排名小幅提升
　　公司三季度銷售金額和面積分別為177.9億元、236.7萬平方米，環(huán)比分別下降14.9%、10.6%。前三季度累計銷售金額和面積分別為601.9億元、753.3萬平方米，較2022年同期分別下降35.9%、20.9%，累計降幅有所擴大。根據(jù)克而瑞公布的權(quán)益金額銷售榜，新城控股超越融創(chuàng)中國，較上半年提升一名至18名。
　　投資物業(yè)收入保持增長，REITs發(fā)行未來可期
　　公司投資物業(yè)表現(xiàn)亮眼，截至三季度末公司出租物業(yè)數(shù)量為158個，可供出租面積達893.3萬平方米，較2023年上半年提高7.4%；平均出租率較2023年上半年提升0.9pct至96.0%，累計實現(xiàn)總收入81.3億元，同比增長13.0%（2022年同期為72.0億元），有望實現(xiàn)110億元的年度目標。同時國內(nèi)首批4單消費基礎設施公募REITs于10月26日獲得中國證監(jiān)會及滬深交易所同時受理，項目底層資產(chǎn)均為商場和購物中心。目前公司已具備商辦優(yōu)秀運營能力和豐富管理經(jīng)驗，未來個別成熟項目可積極探究退出機制，探索長期可持續(xù)的盈利模式。
　　定增方案修訂，保障公司穩(wěn)定運營
　　根據(jù)公司9月25日發(fā)布的定增預案披露，公司擬向不超過35名特定投資者發(fā)行股票募資不超過45.0億元（調(diào)整前為80.0億元）。其中31.5億元擬投向6個在建項目，均是公司“保交樓、保民生”的重要工程，剩余13.5億元將補充流動資金。如定增落地，或?qū)?yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，補充營運資金，保障公司穩(wěn)定運營。
　　風險提示：政策調(diào)控風險，三四線城市項目去化風險，吾悅廣場拓展不及預期。