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投資：1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比跌幅擴(kuò)大至9.3%。1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為95922億元，同比減少9.3%，較前值降低0.2pct；10月單月投資額為8653億元，環(huán)比減少16.5%，同比減少11.3%。主要由于（1）近期銷售市場(chǎng)低迷、庫(kù)存仍處高位，接近年末拿地及新開(kāi)工也較難在當(dāng)年形成銷售，因此整體土地投資及新開(kāi)工表現(xiàn)不佳拖累開(kāi)發(fā)投資；（2）施工面積趨勢(shì)性萎縮，目前80億平方米的施工體量對(duì)應(yīng)目前銷售12億平方米的平臺(tái)，未來(lái)施工面積將面臨趨勢(shì)性萎縮的壓力，開(kāi)發(fā)投資額將持續(xù)承壓。
　　新開(kāi)工：1-10月新開(kāi)工面積同比-23.2%維持低位。1-10月份，全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工面積為79177萬(wàn)方，同比減少23.2%；10月單月新開(kāi)工面積為7054萬(wàn)方，環(huán)比減少14.3%，同比減少21.1%。新開(kāi)工持續(xù)低迷，主要是（1）今年拿地規(guī)模整體萎縮，影響開(kāi)工面積；（2）在新房銷售承壓、部分民企融資渠道尚未恢復(fù)的背景下，疊加接近年末新開(kāi)工很難大規(guī)模形成銷售，導(dǎo)致房企整體新開(kāi)工意愿不足；（3）城投獲取的項(xiàng)目開(kāi)工率較低。
　　竣工：1-10月累計(jì)竣工面積同比+19.0%。1-10月份，全國(guó)累計(jì)竣工面積為55151萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)19.0%，較前值降低0.8pct；10月單月竣工面積為6446萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)13.3%?？⒐ね仍鏊倬S持較快增長(zhǎng)，主要是（1）2022年同期基數(shù)較低；（2）目前竣工節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是2021年銷售的高點(diǎn)；（3）保交樓正在逐步取得進(jìn)展，目前取得進(jìn)展的主要是資可抵債的項(xiàng)目，資不抵債的項(xiàng)目仍需進(jìn)一步資金的支持。通常11、12月是房企竣工的高峰，在上年基數(shù)抬升的影響下，我們預(yù)計(jì)今年全年竣工增速會(huì)稍有回落。
　　銷售：1-10月商品房銷售金額同比-4.9%，銷售面積同比-7.8%，跌幅均有所擴(kuò)大。1-10月份，全國(guó)商品房銷售金額為97161億元，同比減少4.9%，較前值降低0.3pct；銷售面積為92579萬(wàn)方，同比減少7.8%，較前值降低0.3pct。10月單月商品房銷售金額為8091億元，環(huán)比減少25.9%，同比減少8.1%；銷售面積為7773萬(wàn)方，環(huán)比減少28.4%，同比減少11.0%。
　　“金九銀十”行情未現(xiàn)，靜待政策進(jìn)一步落地與加碼。在9月廣州及核心二線城市密集放松需求端政策后，目前政策出臺(tái)的節(jié)奏再次放緩。10月包括杭州等城市調(diào)整購(gòu)房政策。我們認(rèn)為各地政策起效需要時(shí)間，居民購(gòu)房信心的恢復(fù)是漫長(zhǎng)的。且單一大政策的效果周期有限，當(dāng)下的主要關(guān)注點(diǎn)仍然是政策的持續(xù)釋放的節(jié)奏，尚未進(jìn)入政策落地完畢討論基本面可持續(xù)性的階段。我們認(rèn)為，未來(lái)可能的政策包括除廣州外一線的首付比例的調(diào)整、二線限購(gòu)的全面打開(kāi)、一線限購(gòu)的邊際放松、城中村改造配套支持政策的落地等。
　　資金：1-10月房企到位資金累計(jì)同比-13.8%。1-10月份，房企到位資金累計(jì)值為107345億元，同比減少13.8%，較前值降低0.3pct。銷售整體低迷的環(huán)境下，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等維持負(fù)增拖累房企回款。融資端方面，市場(chǎng)對(duì)于非國(guó)央企房企態(tài)度較為謹(jǐn)慎，部分民企融資渠道邊際收縮加劇流動(dòng)性壓力。11月中央金融工作會(huì)議再提“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，后續(xù)對(duì)優(yōu)質(zhì)房企融資方面的支持力度有望提升。
　　投資建議：中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)2021年大周期拐點(diǎn)后，未來(lái)主旋律是分化，看好“一線+不超過(guò)三分之二的二線+少量三線”這個(gè)城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量?jī)r(jià)均有一定彈性，能在未來(lái)中周期跑贏全國(guó)整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們?nèi)匀粓?jiān)持2022年以來(lái)的觀點(diǎn)，最終政策力度有望媲美2008、2014年。臨近11月和12月的重要會(huì)議窗口期，我們認(rèn)為存在博弈政策的反彈機(jī)會(huì)，擇股方向包含以下幾個(gè)方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、綠景中國(guó)地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對(duì)抗周期波動(dòng)的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。