>> 中指研究院-房地產(chǎn)行業(yè)中央金融工作會(huì)議：加快健全房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度，防范化解風(fēng)險(xiǎn)-231117
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2023/11/17 |
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中指研究院 |
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作者： |
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| 行業(yè)名稱(chēng)： |
金融 |
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中央金融工作會(huì)議10月30日至31日在北京舉行，關(guān)于房地產(chǎn)方面，會(huì)議指出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。
中指點(diǎn)評(píng)
1、首提健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度，將加快房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管制度建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管
中央金融工作會(huì)議指出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，首次出現(xiàn)這種提法，表明政府將加快房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管制度建設(shè)，明確監(jiān)管主體及責(zé)任，明確監(jiān)管企業(yè)范圍，系統(tǒng)重要性企業(yè)是重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，監(jiān)管內(nèi)容方面重點(diǎn)是預(yù)售資金的監(jiān)管、企業(yè)債務(wù)及流動(dòng)性的監(jiān)管等。
2、將完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
會(huì)議同時(shí)指出，“完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理”，預(yù)計(jì)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)則“三道紅線(xiàn)”、銀行房地產(chǎn)貸款“兩道紅線(xiàn)”相關(guān)參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，修改完善相關(guān)規(guī)則。房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理主要目的是通過(guò)管理杠桿防風(fēng)險(xiǎn)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱是防風(fēng)險(xiǎn)，適度支持促進(jìn)行業(yè)修復(fù)也是防風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)金融審慎管理的方向應(yīng)該是適度支持。
根據(jù)管理對(duì)象的不同，我國(guó)房地產(chǎn)金融審慎管理工具主要包括面向銀行、房企和居民三類(lèi)工具。面向銀行的管理工具主要包括房地產(chǎn)貸款比例限制、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，如限制銀行房地產(chǎn)貸款比例不能超過(guò)新增貸款一定比例。面向房企的管理工具主要包括對(duì)房企融資規(guī)模的限制，如“三道紅線(xiàn)”新規(guī)，從而管控房企的杠桿水平。面向居民的管理工具主要包括貸款價(jià)值比（LTV）、債務(wù)收入比（DTI）等指標(biāo)。房地產(chǎn)金融審慎管理，核心是通過(guò)管理房企、居民的杠桿，從而降低房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
3、將加大民營(yíng)房企融資支持，支持民營(yíng)房企發(fā)展
去年“金融16條”就提出，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資，國(guó)有、民企等房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。近期央行行長(zhǎng)也提房地產(chǎn)企業(yè)融資一視同仁。這次會(huì)議指出“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資”，目前融資困難的主要是民營(yíng)房企，意在強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)要把支持民營(yíng)房企融資的政策落實(shí)落細(xì)。目前難點(diǎn)是“落實(shí)”，制定出具有可操作性、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)愿意落實(shí)的具體政策措施，怎么把“一視同仁”落到實(shí)處。
4、因城施策，核心城市不合理的限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整
7.24中央政治局會(huì)議提出要“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求”，本次中央金融工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求”?！肮┣箨P(guān)系發(fā)生重大變化”是中央對(duì)新階段房地產(chǎn)形勢(shì)的重要定調(diào)和判斷，在此情況下，過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性政策正在逐步退出或優(yōu)化。
8月底以來(lái)，各地全面執(zhí)行首套房商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”，多地房貸利率降至歷史低點(diǎn)，首套、二套首付比例亦降至下限水平。近兩個(gè)月，成都等城市公積金貸款執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，上海、北京先后優(yōu)化公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，12個(gè)二線(xiàn)城市取消限購(gòu)政策，廣州、杭州、成都等城市大力度優(yōu)化限購(gòu)政策。截至目前，多地房地產(chǎn)政策已基本放開(kāi)，全國(guó)僅剩10個(gè)左右核心城市仍有一定限制性政策。短期來(lái)看，繼續(xù)降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)仍將是核心城市支持剛性和改善性住房需求的重要舉措；另外，為更好地滿(mǎn)足改善性住房需求，預(yù)計(jì)限價(jià)政策將得到優(yōu)化，促進(jìn)高品質(zhì)住房?jī)r(jià)格回歸市場(chǎng)。
5、“三大工程”建設(shè)是重點(diǎn)工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”,“三大工程”在今年重要會(huì)議中多次被提及。4月28日和7月24日中央政治局會(huì)議均對(duì)相關(guān)工作做出部署，其中7.24中央政治局會(huì)議明確提出“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)”。“三大工程”建設(shè)預(yù)計(jì)將對(duì)明年穩(wěn)投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)銷(xiāo)售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)已告別房地產(chǎn)高增長(zhǎng)時(shí)代，進(jìn)入增量與存量并重的階段，近兩年行業(yè)不斷探索新的發(fā)展模式，在此過(guò)程中，更需要與房地產(chǎn)新發(fā)展模式相適應(yīng)的金融服務(wù)支持
保障房建設(shè)：近日，據(jù)悉國(guó)務(wù)院《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（14號(hào)文）已傳達(dá)至各地，“14號(hào)文”強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，……推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿(mǎn)足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)也強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)堅(jiān)持以需定建，支持城區(qū)300萬(wàn)以上人口的城市率先探索實(shí)踐，各城市結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際需要，穩(wěn)慎有序推進(jìn)。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)“市場(chǎng)+保障”體系正在逐
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