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城中村改造為城市更新重要組成，政策推動(dòng)提速發(fā)展：城中村改造近期多次被中央提及，關(guān)注度與重要性持續(xù)提升，從改造程度看，可分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合，從實(shí)施主體看，可分為政府、市場、村集體主導(dǎo)。城中村改造規(guī)模整體可觀，區(qū)域分化，當(dāng)前范圍劃定為超大特大城市，隨著政策陸續(xù)出臺(tái)，地方工作推進(jìn)，改造進(jìn)程有望適度加快。
　　城中村改造特點(diǎn)鮮明，模式間存細(xì)微差異：典型案例梳理顯示，城中村改造呈現(xiàn)周期長、資金需求大、資金回報(bào)不確定性高等特點(diǎn)，其中市場主導(dǎo)的拆除新建項(xiàng)目耗時(shí)較長，資金需求量大通常伴隨分期開發(fā)。資金回收路徑相對清晰，拆除新建多以商品住宅銷售、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營等作為回籠渠道；拆整結(jié)合多以拆后重建商業(yè)體現(xiàn)金流覆蓋拆除、整治成本；整治提升則多以租金作為回款渠道。改造項(xiàng)目回報(bào)率存在不確定性，市場化程度高、充分享受土地增值紅利的拆除新建項(xiàng)目回報(bào)更為可觀。另外，市場化主體參與形式多樣，統(tǒng)籌開發(fā)、代建等均為可選項(xiàng)。
　　城中村改造資金多元，關(guān)注政策發(fā)力方向：基于城中村改造特點(diǎn)，能否順利解決資金問題、以合適回報(bào)提升資金吸引力，或?yàn)轫?xiàng)目成功實(shí)施關(guān)鍵。城中村資金渠道多元，但賠償標(biāo)準(zhǔn)高企、拆建比例限制、凈地出讓要求等對資金回報(bào)產(chǎn)生擾動(dòng)?？紤]部分民營市場主體改造能力受損等現(xiàn)實(shí)變化，政府統(tǒng)籌存在必要，政策發(fā)力點(diǎn)預(yù)計(jì)聚焦改造資金拓寬與項(xiàng)目機(jī)制完善，關(guān)注政策性資金支持、做地收儲(chǔ)細(xì)節(jié)設(shè)置等情況。
　　投資建議：考慮城中村改造規(guī)?？捎^、政策出臺(tái)及地方推進(jìn)有望加快，建議關(guān)注具備城中村改造經(jīng)驗(yàn)與能力企業(yè)，如天健集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等。同時(shí)隨著城中村改造等三大工程實(shí)施建設(shè)、房地產(chǎn)發(fā)展新模式持續(xù)構(gòu)建，兼具周期穿越能力及中長期模式布局企業(yè)有望勝出，建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、華發(fā)股份等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）推進(jìn)進(jìn)程不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）政策調(diào)整及落地效果不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）房企流動(dòng)性問題發(fā)酵超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。