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投資要點(diǎn)
　　上周（2023.11.11-2023.11.17，下同）：上周房地產(chǎn)板塊（中信）漲跌幅+0.9%，同期滬深300、萬(wàn)得全A指數(shù)漲跌幅分別為+1.6%，+4.8%，超額收益分別為-0.8%、-3.9%。29個(gè)中信行業(yè)板塊中房地產(chǎn)位列第25。
　　房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：
　　（1）新房市場(chǎng)：上周38城新房成交面積232.0萬(wàn)方，環(huán)比+11.4%，同比-16.3%；2023年11月1日至11月17日累計(jì)成交555.9萬(wàn)方，同比19.9%。今年截至11月17日累計(jì)成交13988.2萬(wàn)方，同比-10.3%。
　?。?）二手房市場(chǎng)：上周17城二手房成交面積167.3萬(wàn)方，環(huán)比+0.3%，同比+24.4%；2023年11月1日至11月17日累計(jì)成交428.6萬(wàn)方，同比+26.8%。今年截至11月17日累計(jì)成交7279.6萬(wàn)方，同比+31.5%。
　?。?）庫(kù)存及去化：上周14城新房累計(jì)庫(kù)存9600.8萬(wàn)方，環(huán)比+0.6%，同比-1.1%；14城新房去化周期為18.8個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)+0.6個(gè)月，同比變動(dòng)+5.1個(gè)月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為13.6個(gè)月、11.6個(gè)月、28.0個(gè)月、50.6個(gè)月，環(huán)比分別變動(dòng)+0.3個(gè)月、+0.4個(gè)月、+3.2個(gè)月、+0.7個(gè)月。
　?。?）土地市場(chǎng)：2023年11月13日-2023年11月19日百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量為1255宗，環(huán)比+7.8%，同比-15.6%；供應(yīng)土地建筑面積為7086.0萬(wàn)方，環(huán)比-3.3%，同比-29.2%。2023年累計(jì)供應(yīng)土地?cái)?shù)量為26402宗，同比-11.5%，累計(jì)供應(yīng)土地建筑面積為163778.8萬(wàn)方，同比-16.0%。
　　重點(diǎn)數(shù)據(jù)與政策：中央層面：央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開會(huì)議，提出一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。地方層面：杭州、珠海等地給出更優(yōu)惠的人才政策；廈門取消限購(gòu)放松限貸；成都土拍規(guī)則回歸價(jià)高者得；廣州、衢州、上饒、商丘、信陽(yáng)等多地放松公積金貸款政策；廣東出臺(tái)24條規(guī)定促進(jìn)土地高效流轉(zhuǎn)，東莞出臺(tái)樓市新政。
　　周觀點(diǎn)：11月第3周新房成交面積環(huán)比小幅提升，同比下降16.3%；二手房銷售面積環(huán)比持平，同比大幅上升24.4%。上周央行等三部門召開會(huì)議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資”。我們認(rèn)為當(dāng)前地產(chǎn)支持政策已經(jīng)從偏重需求端轉(zhuǎn)向供需兩端雙管齊下轉(zhuǎn)變，從“保項(xiàng)目”向“保主體”改變。土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資源稟賦、不斷提高產(chǎn)品力的房企有望穿越周期，把握土拍窗口期積極調(diào)倉(cāng)，未來(lái)率先受益于行業(yè)銷售復(fù)蘇；同時(shí)部分地方房企以及代建企業(yè)有望受益于城中村改造持續(xù)推進(jìn)帶來(lái)的增量機(jī)會(huì)。推薦：1）開發(fā)商：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份，建議關(guān)注中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地；2）城中村改造受益標(biāo)的：越秀地產(chǎn)、珠江股份、城建發(fā)展；3）物業(yè)公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、越秀服務(wù)；4）代建公司：綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。