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徐匯濱江樓盤意外遇冷，預(yù)期中的高積分并未出現(xiàn)。
　　上海徐匯濱江板塊近年推出的新樓盤接連觸發(fā)積分機(jī)制，且入圍積分要求連創(chuàng)新高，或與此前上海樓市高端改善型產(chǎn)品缺乏相關(guān)。上海第十批次新房中，徐匯濱江板塊推出的兩個(gè)樓盤于2023年11月7日結(jié)束認(rèn)購(gòu)，預(yù)期的高積分并未出現(xiàn)，或因：1）高端改善型產(chǎn)品已充分補(bǔ)位，積壓需求得到一定釋放；2）兩個(gè)新樓盤此次推出均為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品較多的小戶型房源；3）置換鏈不通暢；4）新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛收窄。
　　集中推盤帶來充足供給量，小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。
　　第十批次徐匯濱江板塊兩新樓盤共推出房源778套，數(shù)量高于近一年內(nèi)該板塊其余4個(gè)樓盤房源累計(jì)值（694套）。持續(xù)的高供給量使此前積壓的需求得到持續(xù)釋放，需求端增速放緩，或?yàn)閷?dǎo)致此次兩新樓盤意外遇冷的原因之一。同時(shí)，此次兩個(gè)新樓盤所推出房源均為100 ㎡以內(nèi)的小戶型產(chǎn)品，此類產(chǎn)品的樓盤及板塊選擇性較廣，部分客戶被分流，或一定程度上降低了兩個(gè)新樓盤的吸引力。
　　置換鏈不夠通暢，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛收窄。
　　上海二手房出售周期拉長(zhǎng)，置換鏈不夠通暢，部分客戶認(rèn)購(gòu)受阻。2023年3月以來上海二手房成交套數(shù)持續(xù)走低，10月僅成交1.33萬(wàn)套，同比19%；上海二手房掛牌存量保持高位，10月房地網(wǎng)二手房掛牌存量達(dá)到21.16萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛收窄，“打新”熱情或有所減弱。以徐匯濱江板塊一小區(qū)的中高層房源為例，二手房成交價(jià)格由2022年10月的均價(jià)9.00萬(wàn)元/㎡降至2023年9月的均價(jià)6.67萬(wàn)元/㎡，降幅達(dá)到25.82%。
　　一線城市范圍內(nèi)，上海新房市場(chǎng)仍然堅(jiān)挺。
　　上海新房市場(chǎng)保持項(xiàng)目供給及去化率雙高表現(xiàn)，2023年10月上海首開及加推項(xiàng)目去化率46%，在一線城市范圍內(nèi)排名第二；同期，一線城市首開及加推項(xiàng)目個(gè)數(shù)合計(jì)57個(gè)，上海項(xiàng)目占比達(dá)57.89%。同設(shè)立積分機(jī)制的深圳近期新推出的4個(gè)熱門樓盤認(rèn)籌率分別為104%、35%、47%、134%，相比之下，上海徐匯濱江地塊新樓盤雖熱度有所減弱，但認(rèn)購(gòu)率分別達(dá)到264%、287%。
　　從土地市場(chǎng)來看，房企對(duì)上海市場(chǎng)仍然充滿信心。
　　從集中供地角度來看，2023年前5次集中供地共成交土地宗數(shù)60宗，成交總價(jià)1838.30億元，除第二次第一場(chǎng)出現(xiàn)流拍外，其余場(chǎng)次流拍率均為0%。其中，2023年第一次集中供地觸頂率達(dá)79%，同比+46%；2023年第二次集中供地第二場(chǎng)整體溢價(jià)率達(dá)8.14%，為近兩年最高值；第三次集中供地總價(jià)最高地塊達(dá)到240億元，成為上海總價(jià)前三地塊之一。
　　投資建議：我們認(rèn)為上海新房市場(chǎng)的熱度已經(jīng)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，短期降溫是逐步回歸理性的體現(xiàn)，長(zhǎng)期來看仍然是房企布局發(fā)力的核心城市。后續(xù)隨著新一輪寬松政策的落地，樓市復(fù)蘇節(jié)奏有望加快，推薦地產(chǎn)板塊。標(biāo)的方面，核心關(guān)注：天健集團(tuán)、我愛我家、天地源、招商蛇口。此外建議關(guān)注：①一線城市標(biāo)的（京投發(fā)展、城投控股），②存量房賽道（貝殼W）、③格局優(yōu)化（建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)）、④優(yōu)質(zhì)龍頭（萬(wàn)科A、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：樓市回暖不及預(yù)期；信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延；政策落地不及預(yù)期。