>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)事件點評報告-11月百強房企銷售點評：房企銷售走弱，格局持續(xù)分化-231201
| 上傳日期： |
2023/12/1 |
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| 664KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件：克而瑞公布2023年11月百強房企銷售數(shù)據(jù)，TOP10、TOP11-30、TOP100房企11月單月銷售金額同比分別-24.0%、-22.3%、-25.6%，相比10月份分別-2.2pct、-4.1pct、-5.6pct。1-11月累計銷售額同比分別為-9.5%、-1.5%、-10.3%，相比1-10月份分別-1.6pct、-2.3pct、-1.4pct。
百強房企單月銷售額同比走弱，環(huán)比降幅收窄
2023年11月，百強房企單月銷售額同比降幅擴大，同比-25.6%，較10月-5.6pct。主要或因10月多地優(yōu)化限購政策，需求端熱度較高，11月政策主要集中在房企融資端發(fā)力，對于樓市銷售的提振存在時滯性。
2023年11月，百強房企銷售額環(huán)比-7.5%，相比10月+22.1pct，環(huán)比降幅較10月收窄，主要因9月基數(shù)較高導致10月環(huán)比下滑較大。
分梯隊看，同比端，2023年11月TOP10、TOP11-30、TOP100房企單月銷售額同比均下降，分別為-24.0%、-22.3%、-25.6%。TOP10房企當月同比中華潤置地+9.1%、招商蛇口+3.2%外，均同比下降；環(huán)比端，TOP10、TOP11-30、TOP100房企環(huán)比分別-1.8%、+0.8%、-7.5%，其中建發(fā)房產(chǎn)+40.5%、綠城中國+16.2%、招商蛇口+15.4%。
國央企房企銷售額同比降幅收窄，混合制房企銷售額環(huán)比上升
2023年11月，國央企房企銷售額單月同比降幅收窄，民企同比維持調(diào)整態(tài)勢。在TOP20房企中：1）國央企11月單月銷售額同比-16.0%，同比較10月+1.8%，環(huán)比+3.2%，其中除華潤置地同比+9.1%、招商蛇口+3.2%外，其余均同比下降；中國鐵建環(huán)比+64.7%、建發(fā)房產(chǎn)+40.5%、越秀地產(chǎn)29.7%表現(xiàn)較好；2）頭部民企11月單月銷售額同比-53.5%，環(huán)比-12.0%，其中旭輝集團、新城控股同比較10月分別+39.1pct、+7.3pct；3）混合所有制房企11月單月銷售額同比-21.1%，環(huán)比+4.8%，其中綠地控股、綠城中國環(huán)比分別+26.7%、+16.2%。
銷售均價環(huán)比仍為調(diào)整狀態(tài)，各房企漲跌走勢分化
2023年11月百強房企銷售均價環(huán)比上升-7.1%。分梯隊看，TOP10、TOP31-50、TOP51-100房企11月單月銷售均價分別為19142、17774、23347元/平米，同比分別+1.1%、-10.6%、+49.9%，環(huán)比分別+0.2%、+27.20%、-21.9%。
TOP10房企中，保利、建發(fā)、龍湖銷售均價環(huán)比分別+12.0%、+65.9%、+13.3%；部分房企銷售均價同比漲幅較為顯著，龍湖16551元/平米（同比+38.5%）、華潤23190元/平米（同比+21.9%）、保利18592元/平米（同比+13.3%）、建發(fā)地產(chǎn)29837元/平米（同比+8.8%）。各房企漲跌走勢分化，主要或因：1）TOP10房企維持一定的產(chǎn)品力，銷售均價保持穩(wěn)定；2）部分房企為加快庫存項目去化，選擇降價出售。
2023年11月，在多個核心高能級城市限購政策松動的情況下，后續(xù)市場熱度有望提升，存量房庫存去化加快，我們認為購房者置業(yè)信心具備上升空間，新房需求有待進一步提升。
投資建議：政策全面發(fā)力，看好行業(yè)逐步企穩(wěn)
今年三季度以來，認房不認貸、放松限購等需求端政策陸續(xù)出臺；新房改方案和三大工程持續(xù)推進、核心城市土拍取消雙限等供給端政策頻出；三支箭被強調(diào)均衡發(fā)力，“三個不低于”進一步落實等融資端政策頻出利好。除了融資端以外，需求端、投資端等政策全面發(fā)力，目前政策力度逐步接近2014 年。我們認為中長期房地產(chǎn)需求仍具支撐，看好2024年成為房地產(chǎn)行業(yè)的基本面的企穩(wěn)之年，推薦地產(chǎn)板塊。標的方面，核心關(guān)注：天健集團、我愛我家、天地源、招商蛇口。此外建議關(guān)注：①一線城市標的（京投發(fā)展、城建發(fā)展），②存量房賽道（貝殼-W）、③格局優(yōu)化（建發(fā)國際集團、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團）、④優(yōu)質(zhì)龍頭（萬科A、綠城中國、華潤置地、保利發(fā)展）、⑤優(yōu)質(zhì)民企（新城控股、龍湖集團、金地集團）。
風險提示：政策落地不及預期；信用風險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預期。
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