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市場(chǎng)行情：11月物管板塊指數(shù)-0.9%，1-11月累計(jì)漲跌幅-32.6% 
　　指數(shù)：2023年11月，光大地產(chǎn)AH物管板塊指數(shù)單月漲跌幅為-0.9%，跑贏滬深300指數(shù)1.2pct.，跑輸恒生指數(shù)0.5pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)1.9pct.。2023年1-11月，光大地產(chǎn)AH物管板塊指數(shù)累計(jì)漲跌幅為-32.6%，跑輸滬深300指數(shù)22.9pct.，跑輸恒生指數(shù)18.7pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)20.1pct.。
　　個(gè)股：2023年11月，樣本股平均漲跌幅為0.9%；漲幅前列為：建發(fā)物業(yè)（+19.2%）、金科服務(wù)（+16.5%）、萬(wàn)物云（+10.8%）；1-11月，平均漲跌幅為-40.4%；跌幅前列為：旭輝永升服務(wù)（-69.1%）、遠(yuǎn)洋服務(wù)（-63.5%）、碧桂園服務(wù)（-60.2%）、雅生活服務(wù)（-59.6%）、新城悅服務(wù)（-57.7%）。
　　11月港股通持股比例變化：融創(chuàng)服務(wù)（+1.16pct）、世茂服務(wù)（+0.81pct）、碧桂園服務(wù)（+0.69pct）、中海物業(yè)（+0.19pct）；1-11月港股通持股比例變化：碧桂園服務(wù)（+11.24pct）、雅生活服務(wù)（+8.44pct）、綠城服務(wù)（+4.24pct）。
　　估值：2023年11月30日，樣本股2024年的WIND一致預(yù)測(cè)PE估值范圍從3到17，均值約為9。截至2023年11月30日，多家重點(diǎn)公司估值處于中位值下方，重點(diǎn)公司PE-ttm（當(dāng)前/中位值）：中海物業(yè)（14/30）、新城悅服務(wù)（6/27）、萬(wàn)物云（16/21）、融創(chuàng)服務(wù)（10/34）、招商積余（20/31）等。
　　行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤：住建部發(fā)布老舊小區(qū)改造進(jìn)展情況；《城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實(shí)施方案》發(fā)布；廣州城中村改造條例征求意見(jiàn)稿發(fā)布
　　中央：住建部網(wǎng)站發(fā)布全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)展情況，2023年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)、涉及居民865萬(wàn)戶。根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)，1—9月份，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.13萬(wàn)個(gè)、惠及居民851萬(wàn)戶，按小區(qū)數(shù)計(jì)開(kāi)工率97%。為推進(jìn)城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)，住建部表示，①全面開(kāi)展城市體檢，摸清社區(qū)設(shè)施底數(shù)短板；②實(shí)施城市更新行動(dòng)，因地制宜建設(shè)社區(qū)設(shè)施；③加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理，助力提升社區(qū)服務(wù)水平。地方：廣州城中村改造條例向公眾征求意見(jiàn)，條例提出滿足“雙三分之二”方可動(dòng)工。
　　企業(yè)動(dòng)態(tài)：金科服務(wù)、綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)持續(xù)回購(gòu)股份，提振市場(chǎng)信心；建發(fā)物業(yè)開(kāi)展股權(quán)激勵(lì)，多家上市公司簽訂關(guān)聯(lián)交易協(xié)議
　　11月，金科服務(wù)、綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)連續(xù)多個(gè)交易日在港交所進(jìn)行回購(gòu)，建發(fā)物業(yè)發(fā)布股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，越秀服務(wù)積極展開(kāi)戰(zhàn)略合作。保利物業(yè)、建發(fā)物業(yè)、金茂服務(wù)與關(guān)聯(lián)方簽訂關(guān)聯(lián)交易協(xié)議。
　　投資建議：物管政策面友好，基本面穩(wěn)健，美聯(lián)儲(chǔ)加息末期，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，當(dāng)前是配置物管行業(yè)的較好時(shí)間點(diǎn)，建議關(guān)注三條主線：
　　1)“估值修復(fù)”：重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖、民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降。推薦新城悅服務(wù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)。2)“均衡發(fā)展”：長(zhǎng)期看好獨(dú)立發(fā)展能力較強(qiáng)，項(xiàng)目質(zhì)量較高，整體運(yùn)營(yíng)能力及盈利能力較強(qiáng)，現(xiàn)金流充沛，兼具成長(zhǎng)性的物管公司，推薦綠城服務(wù)、萬(wàn)物云，建議關(guān)注新大正。3)“穩(wěn)健國(guó)企”：看好國(guó)企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的估值溢價(jià)。推薦保利物業(yè)、招商積余，建議關(guān)注中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：人工成本風(fēng)險(xiǎn)；第三方外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)；增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)；關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)；外包風(fēng)險(xiǎn)。