>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)事件點評報告：上海四批次土拍有何亮點？-231207
| 上傳日期： |
2023/12/8 |
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| 301KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：2023年12月5日，上海四批次土拍首輪完成出讓，8宗地塊總出讓面積28.75萬㎡，總建筑面積74.51萬㎡，總交易金額148.12億元。本輪競拍平均溢價率為4.5%，平均樓面價為44417元/㎡
土拍限價雖未放開，但價格上限抬升明顯。上海四批次土拍規(guī)則沿用“競地價+競品質(zhì)+搖號”方式線下出讓，暫未取消地價上限。但本次土拍中多宗地塊的房地聯(lián)動價顯著上漲，其中普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊聯(lián)動價85500元/㎡，較今年8月出讓的寶華&東苑桃浦項目的聯(lián)動價持平，但裝標由4000元/㎡提升至5000元/㎡；奉賢新城21單元E11A-05地塊聯(lián)動價40700元/㎡，而位于該地塊北側(cè)的奉發(fā)云鏡pro項目去年聯(lián)動價為38800元/㎡，漲幅接近2000元/㎡。另值得提及的是，楊浦區(qū)出讓的兩宗地塊均涉及低密住宅規(guī)劃，低密住宅聯(lián)動價分別為148000元/㎡與180000元/㎡，價格居高位。聯(lián)動價的上漲有利于激發(fā)房企投資積極性，信號意義值得重視。
“7090政策”松動，北新涇地塊中小套型占比調(diào)整至30%。2006年6月，住建部等九部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，其中規(guī)定：90 ㎡以下住房面積所占比例，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。但本次普陀區(qū)北新涇地塊純宅地出讓條件要求里明確：只需做30%的百平米以下中小套型，“7090政策”有所松動。我們認為中小套型比例限制的放松，于需求端能夠滿足改善型需求的釋放，于供給端能夠給予房企銷售及利潤預(yù)期，從而在供需兩側(cè)助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
拿地主體分化，國央企仍唱主角。上海四批次土拍成功拿地仍以越秀、保利、上海金橋等國央企（含城投）為絕對主力，拿地金額占比約98.5%。民營房企方面，只有上海本土房企華麗家族聯(lián)合保利獲取楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K，民企投資意愿仍待提振，拿地主體分化明顯。我們認為，國央企憑借自身資金、布局和運營等方面的優(yōu)勢，在房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的環(huán)境之下，依然維持較強的投資拿地力度，伴隨政策端的加速傳導(dǎo)與持續(xù)發(fā)力，行業(yè)平穩(wěn)恢復(fù)的同時，有望進一步提高市占率。
土拍區(qū)域分化，市區(qū)熱度較高，郊區(qū)表現(xiàn)平淡。本次土拍地塊冷熱分化加劇，首輪8宗成功出讓涉宅地中，3宗觸頂搖號，1宗溢價，4宗底價成交。分區(qū)域看，普陀區(qū)兩宗出讓地塊競價均觸頂進入搖號環(huán)節(jié)，其中普陀區(qū)北新涇地塊熱度最高，競買人報名數(shù)量達11家，遠超其他地塊。楊浦區(qū)兩宗出讓地塊中，大橋街道94街坊地塊溢價率達9.72%，虹口區(qū)出讓地塊溢價率達6.42%，整體看來市區(qū)土拍熱度較高；奉賢區(qū)和臨港新區(qū)出讓的3宗地塊則均以底價成交，郊區(qū)土拍熱度較為平淡。
越秀、保利、上海金橋、金隅等企業(yè)有所收獲。主流房企拿地情況方面，越秀獲取普陀區(qū)北新涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)W061001單元pt0259a街坊pt0259a-09地塊，成交總價47.9億元，溢價率10.0%，成交樓面價66210元/㎡，房地聯(lián)動價102000元/㎡；保利聯(lián)合華麗家族獲取楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-04地塊（平?jīng)鼋值?1街坊東），成交總價4.2億元，溢價率0%，成交樓面價70002元/㎡，公寓與風(fēng)貌住宅的房地聯(lián)動價分別為117000元/㎡以及148000元/㎡；上海金橋獲取自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)ZH-04單元K16-01、K17-01、K21-04、K22-04地塊及橋江路、富高路地下空間，成交總價24.3億元，溢價率0%，成交樓面價5579元/㎡，房地聯(lián)動價36000元/㎡；金隅獲取普陀區(qū)桃浦科技智慧城（W06-1401單元）061-02、065-01地塊，成交總價22.8億元，溢價率10.0%，成交樓面價49469元/㎡，房地聯(lián)動價85500元/㎡。
投資建議：地塊價格抬升明顯，中小套型比例限制有所松動，有望于供需兩側(cè)助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。上海第四批次土拍部分地塊聯(lián)動價抬升明顯，有利于激發(fā)房企投資積極性，信號意義值得重視。且中小套型比例限制有所放松，有望于供需兩側(cè)助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，我們看好2024年成為房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)之年，推薦地產(chǎn)板塊。標的方面，核心關(guān)注：天健集團、我愛我家、天地源、招商蛇口。此外建議關(guān)注：①一線城市標的（京投發(fā)展、城建發(fā)展），②存量房賽道（貝殼-W）、③格局優(yōu)化（建發(fā)國際集團、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團）、④優(yōu)質(zhì)龍頭（萬科A、綠城中國、華潤置地、保利發(fā)展）、⑤優(yōu)質(zhì)民企（新城控股、龍湖集團、金地集團）。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。
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