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11月新房銷售同環(huán)比下降，二手房成交強于新房
　　30個大中城市11月商品房成交面積同比-15%、環(huán)比-7%。分城市看，30個大中城市的一線、二線和三線城市11月商品房成交面積同比分別為-17%（前值-8%）、-7%（前值+10%）和-30%（前值-23%），環(huán)比分別為-7%、-8%、-3%。從新房供應看，克而瑞監(jiān)測的30個重點城市新增供應環(huán)比+30%，臨近年末房企推盤積極性有所提升，但同比仍下降23%，供應量處于近五年同期低點。其中，4個一線城市供應環(huán)比+44%、同比-14%；26個重點二三線城市供應環(huán)比+27%、同比-24%。從新房去化率看，克而瑞監(jiān)測的12個重點城市11月平均開盤去化率為40%，較上月下降2pct，前期熱點城市上海、杭州去化率環(huán)比下降。二手房方面，我們監(jiān)測的14個城市11月二手房成交面積同比+28%（前值+31%），環(huán)比+12%，尤其是11月下旬以來成交面積一周滾動同比增幅擴大。
　　我們認為，新房銷售經(jīng)歷了9-10月需求集中釋放后熱度明顯回落，銷售復蘇仍然需要政策進一步加碼；而二手房成交較好主要因掛牌量增加、房東以價換量，同時由于新房供應量仍然較少，導致新房客戶分流至二手房。
　　11月百強房企銷售金額同比降幅擴大，頭部房企韌性較強
　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，11月TOP100房企銷售操盤金額為3902億元，環(huán)比下降4.1%、同比下降29.6%。累計來看，1-11月百強房企銷售操盤金額為49537億元，同比下降14.4%，降幅繼續(xù)擴大。此外，11月有25家房企單月銷售環(huán)比降幅在30%以上，33家環(huán)比降幅在0-30%之間。從競爭格局來看，1-11月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低2%至1500億元，TOP20門檻降低21.7%至561億元，TOP50門檻同比降低19.7%至218億元，TOP100門檻同比降低7.8%至93億元。
　　深圳下調二套房首付比例，提升一線城市政策寬松預期
　　11月22日，深圳宣布調整普通住房認定標準并放松二套房首付比例，成為繼廣州之后放松二套房首付比例的第二個一線城市。具體來看，深圳住建局取消了此前普通住房標準中對成交總價的要求，同時將二套房首付比例由普宅70%/非普宅80%統(tǒng)一下調至40%。
　　我們認為，此次普宅認定標準和二套房首付比例的調整將大幅降低購房門檻，與之前的房貸利率下調、認房不認貸政策形成合力，共同支持市場銷售回暖。此外，目前一線城市中的北京、上海二套房普宅商貸首付比例分別為60%、50%，非普宅首付比例分別高達80%、70%，而且普宅認定標準較為嚴苛且未及時調整，因此實際成交的大部分住宅被劃為非普宅，導致較高的二套房首付比例，未來仍具備較大調降空間。
　　投資建議
　　新房銷售在經(jīng)歷短暫反彈后再度轉弱，銷售復蘇仍然需要政策發(fā)力，深圳下調二套房首付比例也為一線城市繼續(xù)放松政策打開空間。此外，近期多部委加快落實房企融資端政策，有利于穩(wěn)定市場信心，緩解房企現(xiàn)金流壓力。我們認為，在市場復蘇仍然偏弱的背景下，供需兩端的支持政策仍將進一步加快落地，有助于支撐基本面修復，當前階段建議關注拿地能力強、土儲布局優(yōu)異及業(yè)務多元化的頭部優(yōu)質房企，維持行業(yè)“增持”評級。
　　風險提示
　　經(jīng)濟復蘇不及預期導致居民收入和信心恢復較慢；需求端支持政策落地節(jié)奏和力度不及預期導致銷售復蘇放緩；融資端支持政策執(zhí)行不及預期導致房企資金面壓力繼續(xù)加大。