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行業(yè)觀點(diǎn)：
　　市場(chǎng)銷售筑底與分化并存，土拍熱度低迷。①2023年1-10月銷售面積、銷售額分別同比-7.8%、-4.9%，一線城市的銷售規(guī)模和價(jià)格更為堅(jiān)挺；二手房銷量韌性強(qiáng)于新房，但價(jià)格下行壓力更大。②1-10月300城宅地累計(jì)供應(yīng)同比-29.2%，累計(jì)成交同比-31.5%，各城土拍冷熱分化較大，多數(shù)城市的土拍重回價(jià)高者得。④1-10月新開工面積累計(jì)同比-23%，短期新開工面積或?qū)⒕S持低位；累計(jì)竣工面積同比+19%，政策推動(dòng)下竣工更有保障。⑤1-10月房企到位資金累計(jì)同比-13.8%，已持續(xù)20個(gè)月為負(fù)，金融支持仍需加碼。
　　房企表現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)房企強(qiáng)者愈強(qiáng)。①銷售端持續(xù)分化，優(yōu)質(zhì)房企能夠逆勢(shì)增長(zhǎng)。隨著出險(xiǎn)房企加速出清，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，優(yōu)質(zhì)房企后續(xù)市占率有望持續(xù)提升。②投資端多數(shù)房企拿地強(qiáng)度下滑，優(yōu)質(zhì)房企成拿地主力，拿地普遍聚焦核心高能級(jí)城市。③融資端行業(yè)債券發(fā)行規(guī)模持續(xù)低迷，2024年部分房企償債壓力猶存，行業(yè)流動(dòng)性問題仍需持續(xù)關(guān)注。
　　供需支持政策齊發(fā)力，助力行業(yè)企穩(wěn)。供給端：當(dāng)前第二支箭持續(xù)推進(jìn)，第三支箭已落地，首批三支消費(fèi)REITs已注冊(cè)。10月中央金融工作會(huì)議定調(diào)一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求后，金融支持地產(chǎn)暖風(fēng)頻吹，預(yù)計(jì)后續(xù)房企融資困境將邊際改善。需求端：7月24日政治局會(huì)議后房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)政策風(fēng)口，當(dāng)前百城房貸利率已持續(xù)下降至歷史低位，各地的支持性政策組合拳密集出臺(tái)，多數(shù)城市已經(jīng)基本放開“四限”政策。
　　2024年基本面或仍承壓。①新開工：考慮到房企可開工量和開工意愿受限，預(yù)計(jì)2024年新開工面積為8.3億方，同比-11%。②銷售：考慮到明年新開工進(jìn)一步下滑使得新推貨量受限，預(yù)計(jì)2024年銷售面積仍延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，約為10.8億方，同比-6%；由于成交結(jié)構(gòu)變化，預(yù)計(jì)2024年銷售均價(jià)同比+3%，對(duì)應(yīng)2024年銷售金額為11.8萬(wàn)億元，同比-3%。③竣工：考慮到領(lǐng)先3年的銷售面積有支撐和保交樓的延續(xù)，預(yù)計(jì)2024年竣工面積為10.0億方，同比+3%。④土地購(gòu)置：由于近幾年拿地主體減少，土拍下滑，預(yù)計(jì)2024年土地購(gòu)置費(fèi)為3.7萬(wàn)億元，同比-5%。⑤開發(fā)投資：由于土地購(gòu)置情況及新開工表現(xiàn)承壓，預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額10.6萬(wàn)億元，同比-6%。
　　探索新發(fā)展模式，轉(zhuǎn)型雙軌制住房體系。新加坡以公共組屋為主、私人住宅為輔的獨(dú)特住房體系，成功實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，居民家庭住房自有率達(dá)89.3%，居住在組屋的人口百分比達(dá)77%。我國(guó)正自上而下推進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式——建立“保障房+商品房”的雙軌制體系，規(guī)劃建設(shè)“三大工程”是新發(fā)展模式重要抓手。隨著新發(fā)展模式的推進(jìn)，保障性住房將承擔(dān)更多民生任務(wù)，預(yù)計(jì)保障房的實(shí)物來(lái)源是新建保障房、存量房轉(zhuǎn)化；預(yù)計(jì)資金來(lái)源主要財(cái)政補(bǔ)貼、政策性銀行貸款、專項(xiàng)債和市場(chǎng)化資金；預(yù)計(jì)35個(gè)大城市年均新增保障房規(guī)模約300萬(wàn)套。城中村改造作為新發(fā)展模式的重要一環(huán)，預(yù)計(jì)每年拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資4941億元，給商品房市場(chǎng)帶來(lái)3113億元的購(gòu)買力。
　　投資建議：
　　2021年下半年至今我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了深度調(diào)整期，隨著舊模式陷入困境，高層定調(diào)下未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)已基本確定了“保障房+商品房”雙軌制的新發(fā)展模式。新模式下城改和保障房是重要抓手，且城改為保障房提供支撐。未來(lái)保障房和商品房?jī)商左w系相互獨(dú)立又互為補(bǔ)充，預(yù)計(jì)商品住宅將回歸商品屬性，未來(lái)商品房的核心競(jìng)爭(zhēng)力是好產(chǎn)品、好服務(wù)，房企競(jìng)爭(zhēng)加劇行業(yè)加速分化。首推受益于城中村改造及行業(yè)K型分化雙重利好的改善型房企：越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地等。其次推薦重點(diǎn)布局一二線、產(chǎn)品力強(qiáng)的改善型房企：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)等。同時(shí)我們看好國(guó)內(nèi)代建龍頭綠城管理控股的成長(zhǎng)空間及高性價(jià)比。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。