>> 民生證券-房地產(chǎn)行業(yè)城中村改造深度報告：政策進入集中釋放期，投資銷售拉動幾何？-231208
| 上傳日期： |
2023/12/8 |
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| 2479KB |
| 格式： |
pdf 共32頁 |
來源： |
民生證券 |
| 評級： |
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作者： |
李陽 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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城中村土地性質(zhì)為集體用地，具備多樣獨特性。城鄉(xiāng)二元體制是城中村產(chǎn)生的制度基礎(chǔ)；市場需求刺激了城中村的發(fā)展；集體經(jīng)濟強化了城中村的博弈能力。城中村建筑密度較高，通常利用露天空間進行拓展建設(shè)，缺乏有效規(guī)劃；城中村的耕地大多已被征收，房產(chǎn)出租、村集體分紅以及經(jīng)營性勞動成為村民的主要經(jīng)濟來源；城中村外來人口較多，異質(zhì)性強，流動性高，存在明顯的社會分層現(xiàn)象；城中村仍保留了原有的農(nóng)村管理方式，即由村委會自治，土地產(chǎn)權(quán)歸集體所有，村集體承擔(dān)公共服務(wù)和社會保障的供給。
棚改拉動超20萬億元的投資，拉動銷售面積合計11億平。從2015年到2023年10月全國新增PSL規(guī)模達3.9萬億元；2015年-2022年全國用于棚改的政府財政支出規(guī)模為1萬億元；2018-2022年棚改專項債分別占當(dāng)年專項債額度的23%、33%、10.5%、12%和8%，合計規(guī)模達到1.9萬億元；2018-2022年間用于棚改的PPP資金規(guī)模維持在2.3萬億元-3.8萬億元之間，總規(guī)模達到14.8萬億元。根據(jù)中指研究院的測算，2015-2022年棚改拉動銷售面積近11億平，其中2017-2019年拉動銷售規(guī)模均超過10%，由此可見棚改規(guī)模及或貨幣化安置對于商品房銷售規(guī)模具有較大的影響。
城中村改造多項利好，運作模式具備多樣性。城中村改造可提升城鎮(zhèn)化水平、提升土地利用效率、促進民生發(fā)展、擴大內(nèi)需；根據(jù)拆遷比重不同劃分為拆除新建模式、拆整結(jié)合模式、整治提升模式；根據(jù)參與主體不同分為政府主導(dǎo)模式、市場主導(dǎo)模式、村集體主導(dǎo)模式；根據(jù)拆遷補償方式不同分為原住回遷、房票補償、貨幣化補償?shù)饶Ｊ健?br> 預(yù)測本輪城中村改造將拉動5.6萬億元的總投及5.8萬億元的銷售。根據(jù)政府披露數(shù)據(jù)，我們對21個超特大城市的城中村/城市更新改造體量進行統(tǒng)計，合計77525萬㎡，基于此我們對已披露拆遷數(shù)據(jù)的城市按照披露數(shù)據(jù)核算，未披露數(shù)據(jù)城市按照20%的拆遷率進行計算，合計11307萬㎡的拆遷體量，改造升級體量66218萬㎡，總投資額達56290億元；按照我們對不同城市拆遷后新建住宅的單價假設(shè)，且假設(shè)回遷率為20%，測算出可拉動57654億元的商品房銷售。
投資建議：我們認為，隨著城中村改造細則的逐步落地，更多的利好政策如專項債額度及創(chuàng)新補償方案或?qū)⒉粩噌尫?，總體銷售趨勢或向好。維持行業(yè)“推薦”評級。根據(jù)上海、廣州、杭州及合肥等地經(jīng)驗，本輪城中村改造的投資主體和執(zhí)行主體或?qū)⒂傻胤絿Y平臺承擔(dān)，建議關(guān)注地方城投類開發(fā)商城建發(fā)展、珠江股份、越秀地產(chǎn)、天地源。
風(fēng)險提示：城改政策落地不及預(yù)期、城中村改造體量不及預(yù)期
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