事件：
12月11-12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，關(guān)于房地產(chǎn)的表述有：持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
核心觀點(diǎn)
今年是繼2018年以來(lái)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首次沒(méi)有提及“房住不炒”。我們認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)底部震蕩已久，不僅炒房行為大幅抑制，部分合理的住房消費(fèi)也因居民信心不足而被擱置。因此，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)的真實(shí)需求是有必要的。
會(huì)議將化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)置于首位，關(guān)乎行業(yè)信心修復(fù)的關(guān)鍵。本次會(huì)議對(duì)于“防范化解風(fēng)險(xiǎn)”著墨較多，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線”。我們認(rèn)為，雖然部分資金鏈緊張的房企仍有可能出現(xiàn)債務(wù)違約事件，但行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率較低。在過(guò)去的房地產(chǎn)上行周期，地價(jià)、房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格對(duì)金融安全的敞口覆蓋是比較完備的。但是自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了超過(guò)兩年的下行期，地價(jià)、房?jī)r(jià)均有明顯的下行壓力、開(kāi)發(fā)商債務(wù)違約、需求端商品房銷(xiāo)售低迷，這些風(fēng)險(xiǎn)的影響逐步顯現(xiàn)，金融體系也需要全面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。1）債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體可控，個(gè)別資金緊張的房企或出現(xiàn)違約。2024年1、3、4、6月是國(guó)內(nèi)外債券到期小高峰，單月的到期規(guī)模均超過(guò)650億元。在當(dāng)前市場(chǎng)情緒脆弱、房企信用下滑、基本面尚未改善的情形下，國(guó)內(nèi)外債券到期高峰將加劇弱資質(zhì)房企的資金壓力，個(gè)別房企仍有可能出現(xiàn)債務(wù)違約事件。不過(guò)債券市場(chǎng)的規(guī)模遠(yuǎn)小于商業(yè)銀行人民幣貸款規(guī)模，整個(gè)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。2）由于國(guó)有企業(yè)和國(guó)有銀行的主導(dǎo)作用，發(fā)生大范圍金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率較低。由于涉房貸款投放主力是國(guó)有銀行（2023年上半年18家重點(diǎn)上市銀行新增房地產(chǎn)業(yè)貸款中，國(guó)有銀行占比90%），且近兩年行業(yè)出清的過(guò)程中貸款主要投向央國(guó)企房企，因此，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款規(guī)模的擴(kuò)大，但從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的特點(diǎn)來(lái)看，發(fā)生大范圍金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率較低。只有在發(fā)生資產(chǎn)價(jià)格大幅下降的情況下，才可能會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款激增，從而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性。因此當(dāng)前房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)下跌（70城新房房?jī)r(jià)環(huán)比已持續(xù)下跌5個(gè)月）時(shí)，及時(shí)穩(wěn)住慣性俯沖是有必要的。
“一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求”近一個(gè)月來(lái)被中央反復(fù)多次提及，我們認(rèn)為一方面是出于風(fēng)險(xiǎn)控制和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的考量，另一方面，2022年11月“三支箭”落地后，政策落地效果不及預(yù)期，尤其是民企和混合所有制房企的融資仍然相對(duì)受限，亟需更大力度更有針對(duì)性的融資支持。根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)已有中行、農(nóng)行、建行、交行、工行、郵儲(chǔ)、光大、廣發(fā)、浙商、中信銀行等多家銀行響應(yīng)中央號(hào)召，密集與房企召開(kāi)座談會(huì)，對(duì)接房企融資需求，涉及萬(wàn)科、綠城、金地、龍湖、美的、新城、濱江等多家混合所有制和民營(yíng)房企，甚至包括部分出險(xiǎn)房企（例如廣發(fā)銀行召集的房企中涉及碧桂園）。從信號(hào)意義來(lái)說(shuō)，給市場(chǎng)注入了一定的信心，緩解了部分對(duì)于民營(yíng)房企和出險(xiǎn)房企的連環(huán)信用恐慌。我們認(rèn)為后續(xù)融資的實(shí)際落地才能對(duì)房企起到最有力的支持作用，銀行或?qū)⒁灰曂?，以?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金封閉運(yùn)行為風(fēng)控模式，來(lái)決定是否給予貸款，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)可控。
會(huì)議新增的“三大工程”建設(shè)或?qū)⒊蔀闃?gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點(diǎn)突破方向，也是未來(lái)金融支持房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域。我們認(rèn)為，在地產(chǎn)投資持續(xù)走低的情況下，“三大工程”或成為穩(wěn)投資的重要緩沖墊。不過(guò)保障房建設(shè)、城中村改造主要集中在人口較多的一二線城市內(nèi)，實(shí)際對(duì)銷(xiāo)售投資占比較大的三四線城市難以直接受益，且保障房體系建設(shè)和城中村改造仍需要一個(gè)長(zhǎng)期漸進(jìn)的過(guò)程，因此短期對(duì)全國(guó)銷(xiāo)售與投資的拉動(dòng)預(yù)計(jì)較為有限。（詳見(jiàn)我們此前研報(bào)《地產(chǎn)新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推進(jìn)，超7億平規(guī)模為行業(yè)注入新動(dòng)能》的測(cè)算）
我們認(rèn)為，行業(yè)供需兩端仍要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的調(diào)整期。從需求端來(lái)看，短期銷(xiāo)售修復(fù)仍有阻力，原因在于：1）經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇慢、收入與就業(yè)預(yù)期仍然不穩(wěn)定；2）部分購(gòu)房需求在前期透支；3）對(duì)新房交付仍有擔(dān)憂；4）房?jī)r(jià)下跌加重觀望情緒。中長(zhǎng)期需求見(jiàn)頂，但仍有一定支撐，根據(jù)我們的測(cè)算，我國(guó)住房新增真實(shí)需求在2035年前平均為9.97億平/年。從土地供給端來(lái)看，受到銷(xiāo)售與融資持續(xù)低迷的雙重壓力，土地市場(chǎng)的回暖或需要更長(zhǎng)的時(shí)間。1-11月全國(guó)（300城）住宅類(lèi)用地成交建面5.7億平，同比下降32.7%；成交總價(jià)2.3萬(wàn)億元，同比下降26.9%。雖然土地端有土拍限價(jià)松綁的利好政策，多數(shù)城市的土拍重回價(jià)高者得，但分化或?qū)⒓觿?，一方面在?/div>
