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核心觀點：地產維持弱修復，京滬下調首付比
　　房地產熱點數據點評：地產銷售：2023年1-11月，商品房銷售面積為10.1億平方米，同比下降8.0%，11月商品房銷售面積為0.8億平方米，同比下降10.3%。地產投資：2023年1-11月房地產開發(fā)投資額為10.4萬億元，同比下降9.4%；11月全國房地產開發(fā)投資額為0.8萬億元，同比下降10.6%。新開工與竣工：2023年1-11月，全國房屋新開工面積為8.7億平方米，同比下降21.2%，11月房屋新開工面積約為0.8億平方米同比增長4.9%；2023年1-11月，全國房屋竣工面積為6.5億平方米，同比增長17.9%，較1-10月收窄1.1個百分點。由于目前政策有效性持續(xù)回落，即使前期出臺了“認房不認貸”以及取消限購等政策，11月商品房銷售仍然處于弱修復的階段，其反映出來的問題就是地產目前已不是簡單的供需問題，更多是居民收入尚未明顯改善拖累整體修復進程，后期想要拉升彈性需要宏觀經濟的配合。
　　重點政策方面：（1）北京：下調商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限，首套房貸利率最低為4.2%；北京：下調首付比至首套住房不低于30%、二套房且位于城六區(qū)的首付比不低于50%、城六區(qū)以外的二套房首付比不低于40%。(2)上海：調整普通住宅標準；下調全市首套房首付比例從35%降至30%，自貿區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)的二套房首付比例從50%降至40%。本次京滬樓市出臺政策的背景主要是因為11月一線城市成交持續(xù)回落，前期“認房不認貸”等政策有效性減弱，需要力度更大的政策出臺。而本次政策涉及了降低首付和住房貸款利率、調整普通住宅標準三大措施，預計將明顯提升一線城市春節(jié)前后的成交熱度。考慮到一線城市政策仍有優(yōu)化空間，如逐步優(yōu)化限購政策和社保要求寬松，后期若未來市場調整壓力增加，或在此方面發(fā)力以刺激需求。
　　本周商品房成交同比下降22.4%，跌幅較上一期縮窄5.2pct，整體銷售情況有所緩和。其中一、二線城市回暖相對更加顯著，降幅同比分別較上周收窄12.4%、7.7%，三線城市同比延續(xù)低迷但同樣呈現環(huán)比回暖態(tài)勢。預計未來政策將在房企融資端以及三大工程方面繼續(xù)發(fā)力以改善銷售、拉動地產回暖，商品房成交有望在12月回升。