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國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。11月銷售面積7930萬平，同比增速-10.3%（前值：-11.0%）；開發(fā)投資金額8123億元，同比增速-10.6%（前值：-11.3%）；新開工面積8279萬平，同比增速4.9%（前值：-21.1%）。
　　本次統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說明：投資、銷售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。主要原因是：1）加強(qiáng)在庫項(xiàng)目管理，對(duì)毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂。2）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。3）加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，剔除非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。
　　以下報(bào)告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局公布的同比增速，單月增速為我們根據(jù)本次的累計(jì)同比增速先倒算的去年基數(shù)，再計(jì)算得到的數(shù)值。
　　核心觀點(diǎn)
　　1.商品房銷售：
　　11月單月商品房銷售面積降幅收窄，但住宅降幅持續(xù)擴(kuò)大，市場仍處于筑底階段。11月全國商品房銷售面積7930萬平，同比下降10.3%，同比降幅較上月收窄了0.7個(gè)百分點(diǎn)，主要與商辦類的銷售增速轉(zhuǎn)正有關(guān)，住宅單月銷售面積同比下降12.9%，同比降幅較上月擴(kuò)大了0.9個(gè)百分點(diǎn)；單月全國商品房銷售金額8157億元，同比下降8.6%，同比降幅較上月擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售金額同比下降11.0%，同比降幅較上月擴(kuò)大了2.1個(gè)百分點(diǎn)。11月商品房銷售均價(jià)10286元/平，環(huán)比下降1.2%，同比增長1.8%；其中住宅銷售均價(jià)10860元/平，環(huán)比下降0.1%，同比增長2.2%。11月各地需求端政策出臺(tái)力度相對(duì)有限，核心城市如深圳優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、廈門取消限購等政策對(duì)新房銷售帶動(dòng)效果不明顯；前期出臺(tái)政策的城市，政策邊際效果進(jìn)一步減弱，導(dǎo)致全國住宅銷售再度走弱。
　　從區(qū)域來看，以核心城市為主的東部地區(qū)11月銷售降幅收窄。11月東、中、西部銷售面積同比增速分別為-8.4%、-21.7%、+0.3%，其中東部地區(qū)同比降幅較上月收窄了6.6個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)同比降幅較上月擴(kuò)大了6.1個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)同比增速較上月下降了2.5個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)來看，東部地區(qū)也明顯好于其他地區(qū)，東部地區(qū)1-11月累計(jì)銷售面積同比增速為-6.3%，中、西部分別為-12.2%、-7.2%。
　　全國商品房累計(jì)銷售同比降幅仍在擴(kuò)大。1-11月全國商品房銷售面積10.05億平，同比下降8.0%（前值：-7.8%）；銷售金額10.53萬億元，同比下降5.2%（前值：-4.9%）；銷售均價(jià)10478元/平，同比增長3.0%（前值：+3.1%）。其中，住宅1-11月銷售金額、面積同比增速分別為-4.3%、-7.3%。全國房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額累計(jì)同比降幅延續(xù)擴(kuò)大趨勢，主要受到以下因素的影響：1）經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇慢、收入與就業(yè)預(yù)期仍然不穩(wěn)定；2）部分購房需求在前期透支；3）對(duì)新房交付仍有擔(dān)憂；4）房價(jià)下跌加重觀望情緒。12月14日京滬同步出臺(tái)大力度優(yōu)化樓市政策，預(yù)計(jì)京滬市場活躍度將明顯提升，京滬市場預(yù)期好轉(zhuǎn)或?qū)⑦M(jìn)一步提振整體市場信心，推動(dòng)全國市場加快筑底企穩(wěn)。我們預(yù)計(jì)12月在政策利好疊加房企營銷力度加大的情況下，銷售有望出現(xiàn)小幅翹尾行情，單月銷售降幅有望收窄，但不改全年銷售規(guī)模下降態(tài)勢。我們預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷售面積同比增速-9%、銷售金額同比增速-8%。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
　　11月新開工同比增速轉(zhuǎn)正，地產(chǎn)投資邊際改善，但實(shí)際房企開工與投資的積極性整體仍然較弱。11月單月開發(fā)投資金額8123億元，同比下降10.6%，同比降幅較上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)七個(gè)月降幅超過一成，其中11月住宅投資額同比下降11.3%，同比降幅較上月收窄了1.4個(gè)百分點(diǎn)。本月投資數(shù)據(jù)改善主要是因?yàn)榻ò矓?shù)據(jù)的改善。11月施工面積8450萬平，同比增長3.7%，同比增速較上月提升了29.2個(gè)百分點(diǎn)，也是20個(gè)月以來首次轉(zhuǎn)正。11月新開工面積8279萬平，同比增長4.9%，同比增速較上月提升了26.0個(gè)百分點(diǎn)，也是自2021年4月持續(xù)長達(dá)31個(gè)月的負(fù)增長后，首次轉(zhuǎn)正，主要與去年的低基數(shù)有關(guān)，與2020、2021年同期相比，2023年11月新開工面積仍有59.4%、48.5%的下降，新開工體量為2009年來的同期最低值。在前期銷售與融資持續(xù)低迷的雙重壓力下，實(shí)際房企開工與投資的積極性整體仍然較弱。1-11月累計(jì)投資10.40萬億元，同比下降9.4%，降幅較上月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)；累計(jì)新開工面積8.75億平，同比下降21.2%，降幅較上月小幅收窄了2.0個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域來看，以核心城市為主的東部地區(qū)投資降幅相對(duì)最小，仍是房企投資的重點(diǎn)地區(qū)。1-11月東、中、西部投資額同比增速分別為-5.1%、-9.0%、-19.1%。我們預(yù)計(jì)2023年投資和新開工面積同比增速分別為-9%、-24%。
　　單月竣工面積同比增幅雖收窄，全年竣工增長確定性仍然較強(qiáng)。11月竣工面積1.01億平，同比增長12.2%，同比增速雖較上月下降了1.1個(gè)百分點(diǎn)，但累計(jì)仍有17.9%的明顯增長，1-11月累計(jì)竣工6.52億平，從絕對(duì)量來看，也顯著高于2019、2022年同期，僅略低于竣工大年2021年1-11月（6.88億平）。我