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11月頭部房企銷售面積和銷售金額普降，同比分別下降30%、19%。1）11月16家頭部房企銷售面積1259萬方，同比下降30%，降幅較上月縮小3pcts；銷售金額2261億元，同比下降19%。11月整體成交延續(xù)低溫態(tài)勢，銷售面積和金額繼續(xù)處于歷史低位。房地產(chǎn)市場供需錯配問題仍然突出，成交規(guī)模仍在低位。2）從銷售面積增速來看，國央企和非國央企分別為-12%、-51%；銷售金額增速來看，二者分別為-6%、-46%，國央企銷售情況仍顯著好于非國央企。3）10月底以來，北京、廣州相繼發(fā)布公告執(zhí)行公積金貸款認房不認貸，11月昆明全面取消商品房限購限售，廈門全市解除限購，二線及以下城市需求端政策應(yīng)出盡出，基本已實質(zhì)寬松，但市場問題的根源并非是居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱后的銷售下滑，或者因房企違約帶來的供給和需求負反饋，核心原因是舊的地產(chǎn)發(fā)展模式終結(jié)，行業(yè)存在大量的低質(zhì)量土儲，導(dǎo)致供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。
　　頭部房企投資策略趨同，保持聚焦高能級城市。1）11月16家頭部房企拿地金額264億元，環(huán)比下降70%，同比上升7%。2）11月頭部房企拿地平均溢價率約6.2%，一二線城市占比77%，房企投資普遍聚焦高能級城市核心地塊，主要原因是低能級城市流速較慢，拉長項目去化周期，拖累利潤實現(xiàn)。3）從投資金額來看，保利拿地最為積極，拿地金額98億元，當(dāng)月投資強度31%；中海本月拿地金額55億元，以40.14億元的價格拿下北京市豐臺區(qū)地段。4）16家頭部房企拿地樓面價/銷售均價81%。
　　行業(yè)融資修復(fù)發(fā)力，國央企仍為發(fā)債主力。本月全行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模316億元，同比上漲6%，頭部房企發(fā)行信用債106.4億元。1）國央企憑借天然的信用優(yōu)勢，融資成本保持低位，如中海11月平均票面利率僅為3.02%。2）2023年大部分房企年內(nèi)已無償債壓力，16家頭部房企中僅有四家房企年內(nèi)還需還款。
　　深圳國資委表示幫助萬科共同應(yīng)對風(fēng)險；融創(chuàng)中國境外債重組生效。1）萬科A：深圳市國資委表示在堅持市場化、法治化的原則下，運用一切可能手段和途徑與萬科共同應(yīng)對可能風(fēng)險；針對大股東深圳地鐵約100億的合作或收購項目，雙方正在積極協(xié)商。2）融創(chuàng)中國：公司宣布境外債重組各項條件已獲滿足，重組生效日期為2023年11月20日。3）招商蛇口：前三季度歸母凈利潤38億元，同比增長27.5%；第三季度歸母凈利潤16億元，同比增長51%。4）華潤置地：擬將沈陽鐵西萬象匯作為商業(yè)類REITs發(fā)行；華夏華潤商業(yè)REIT已正式獲得證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，底層資產(chǎn)青島萬象城2023年上半年營業(yè)收入同比增長10.9%至3.31億元，出租率超過98%。
　　投資建議：2024年地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)可能面臨壓力，重點關(guān)注城中村改造及率先解決歷史土儲問題的房企。2023年需求端政策試驗下銷售未見明顯回暖，沿著固有需求端政策框架繼續(xù)寬松，可能難以實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)市場下行局面。市場問題的根源并非是居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱后的銷售下滑，或因房企違約帶來的供給和需求負反饋，核心原因是行業(yè)存在大量的低質(zhì)量土儲，導(dǎo)致供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。中長期看，探索出資產(chǎn)端穩(wěn)定盈利的模式將是打破估值天花板的核心，短期則聚焦城中村改造，2024年出現(xiàn)板塊性機會仍需等待有轉(zhuǎn)折性的政策出現(xiàn)。重點關(guān)注相對確定性機會：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲問題，估值中樞有望提升，關(guān)注綠城中國、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團、天地源、中新集團、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團等。
　　風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。