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事件：近日，武漢房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會聯(lián)合武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會推出“美好安居，以舊換新”活動，以加快武漢新房、二手房市場置換流通速度。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至今日，除武漢之外，南京、青島、濟南、蘇州、寧波等核心二線城市已先后推進“以舊換新”相關(guān)政策。
　　“以舊換新”靈活多元，“因城施策”激發(fā)樓市內(nèi)生動力。目前，各地推出的購房“以舊換新”主要分為兩種類型：1）購房者繳納定金鎖定新房后，中介掛牌舊房并在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金；2）購房者通過補差價購得新房，房企或其他第三方出手收購舊房。此外，武漢以及南京等城市還提出，對參與“以舊換新”的房企或個人提供相應(yīng)交易稅費減免或補貼。無論哪種類型，均使得換房確定性增加，加快新房與二手房置換流通速度，有利于充分激發(fā)房地產(chǎn)市場內(nèi)生動力。
　　“以舊換新”成效顯著，有效激活置換鏈條。以寧波與揚州為例：1）寧波在10月中旬啟動“換新購”活動后，10月16日至22日，寧波六區(qū)二手房成交1230套，環(huán)比上升15%，創(chuàng)今年下半年以來單周成交量新高，10月23日至29日成交1445套，環(huán)比上升17%。新房方面，10月16日至22日，市六區(qū)新房備案288套，環(huán)比上升20%；2）揚州從9月份開始開展“以舊換新”試點，當(dāng)?shù)厝f科城市公司公開表示，該政策為市場帶來了利好，“舊房換新房，輕松住萬科”計劃釋放后，極大滿足了以置換為主的改善型客戶需求，揚州萬科都會濱江、東望、如園、華僑城、翡翠云臺項目的到訪量、成交量增長率高達20%。
　　需求側(cè)：有助于打消“未賣不敢買”的換房顧慮，助力改善型需求釋放?！耙耘f換新”使得購房者可先鎖定新房，再由中介進行優(yōu)先性的舊房銷售，或者由房企、第三方直接收購舊房，這意味著舊房的出售具有兜底機制，疊加部分城市同時提供換房補貼，此舉一方面很大程度上或可打消購房者“未賣不敢買”的換房顧慮，另一方面打通了賣房買房全流程，對于改善型住房消費需求釋放起到明顯的積極作用。
　　房企側(cè)：“認房不認貸”效果充分激發(fā)，推動庫存去化，加速房企回款?！罢J房不認貸”政策的受眾為名下已擁有一套住房，但存在置換需求的改善型購房者，該類購房者若想受惠于首套房更低的首付比與貸款利率，則需先將舊房售出，而舊房售出的時間間隔影響了“認房不認貸”政策的及時發(fā)力效果。我們認為，“以舊換新”將縮短舊房售出周期，充分激發(fā)“認房不認貸”的效果，助力推動房企現(xiàn)房庫存去化，加速房企回款，緩解房企流動性壓力。
　　供給側(cè)：豐富人才公寓和保障房供給種類，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。據(jù)蘇州太倉市委宣傳部官微“太倉發(fā)布”，市民可以將符合條件的二手房出售給國企，再置換國企指定的新房，此舉在支持改善性購房需求，去化房企庫存的同時，豐富了人才公寓和保障房供給種類，購回的舊房改造成人才公寓或者保障房后，房源分布面將更廣，可供市民選擇的余地也將更多。我們認為，此舉積極響應(yīng)了“14號文”關(guān)于加大保障性住房建設(shè)和供給的要求，有助于加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并有望在全國范圍內(nèi)推廣。
　　投資建議：“以舊換新”于需求側(cè)助力改善型需求釋放；于房企側(cè)推動庫存去化，加速房企回款；于供給側(cè)，豐富人才公寓和保障房供給種類，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。我們看好2024年成為房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)之年，重申推薦地產(chǎn)板塊。標(biāo)的方面，核心關(guān)注：保利發(fā)展、天地源、我愛我家、浦東金橋。此外，建議關(guān)注：①城中村改造（越秀地產(chǎn)、天健集團、城建發(fā)展、中華企業(yè)）；②存量房賽道（貝殼-W）；③優(yōu)質(zhì)民企（新城控股、龍湖集團）；④格局優(yōu)化（招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)國際集團）。
　　風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。