>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第1周周報(bào)(12月30日-1月5日)：新房二手房成交同環(huán)比增速均回落；深圳城中村改造加速推進(jìn)-240108
| 上傳日期： |
2024/1/8 |
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| 格式： |
pdf 共25頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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新房成交面積同比降幅擴(kuò)大，環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正；二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增幅縮窄；土地市場(chǎng)環(huán)比量跌價(jià)升，溢價(jià)率同比上升，環(huán)比下降。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積同比降幅擴(kuò)大，環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正。新房成交面積為235.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降50.3%，環(huán)比降幅較上周擴(kuò)大了80.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下降36.3%，同比降幅較上周擴(kuò)大了17.9個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面環(huán)比增速分別為-47.7%、-52.1%、-47.6%，同比增速分別為-46.2%、-31.7%、-33.1%。一、二線城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大了35.2、15.7個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比降幅較上周減小了1.8個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增幅縮窄。18個(gè)城市成交面積為141.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.5%，環(huán)比降幅較上周擴(kuò)大了22.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲1.2%，同比漲幅較上周減小了51.1個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為-22.0%、-26.2%、9.8%，同比增速分別為35.6%、-15.0%、-5.3%。一線城市同比增幅較上周擴(kuò)大了16.0個(gè)百分點(diǎn)，二、三四線城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大了109.0、60.6個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降，去化周期同比上升，環(huán)比下降。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為9978萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為-0.8%，同比增速為-5.3%。去化周期為15.3個(gè)月，環(huán)比降低0.2個(gè)月，同比提升2.5個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為16.2、12.8、58.6個(gè)月，一、二線城市環(huán)比分別降低0.3、0.1個(gè)月，三四線城市環(huán)比提升4.4個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別提升4.5、2.5、31.1個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量跌價(jià)升，溢價(jià)率同比上升，環(huán)比下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為8564.0萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31.0%，同比下降29.1%；成交土地總價(jià)為1865.2億元，環(huán)比下降26.7%，同比下降11.9%；成交土地樓面均價(jià)為2178.0元/平，環(huán)比上漲6.2%，同比上漲24.4%；百城成交土地溢價(jià)率為2.6%，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為75.8億元，同比下降40.0%?？們斶€量為42.6億元，同比上升30.6%（前值：-30.1%），環(huán)比下降50.1%；凈融資額為33.2億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-2.9%，較上周下降2.6pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為0.1%，較上周上升3.2pct。房地產(chǎn)板塊PE為10.48X，較上周下降0.37X。北上資金對(duì)銀行、公用事業(yè)、煤炭加倉(cāng)金額較大，分別22.48、14.85、10.77億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.74%（上周為-0.76%），凈賣出1.06億元（上周凈買入1.45億元）。
政策
本周，上海降低二套公積金貸款首付比例，從原先的70%/50%(普通住宅)下調(diào)至50%/40%(臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū))，是此前12月15日商業(yè)貸款首付比例政策下調(diào)的補(bǔ)充。
此外，本周深圳出臺(tái)《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》，對(duì)改造對(duì)象、改造范圍、項(xiàng)目工作流程、政策銜接等內(nèi)容做了較詳盡的規(guī)定。其中，與深圳現(xiàn)有城中村改造模式最大的變化是從一二級(jí)聯(lián)動(dòng)向一二級(jí)分離機(jī)制轉(zhuǎn)變，一級(jí)由政府主導(dǎo)，引入前期服務(wù)商模式，或?qū)⑦M(jìn)一步加快城中村拆遷實(shí)施，破解當(dāng)前村改計(jì)劃實(shí)施率低的問(wèn)題；一級(jí)完成凈地入庫(kù)后，二級(jí)則采用綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓等公開方式選擇開發(fā)主體，或?qū)⑦M(jìn)一步增加政府土地儲(chǔ)備量，優(yōu)化現(xiàn)有土地供應(yīng)模式。不過(guò)目前《意見稿》對(duì)于前期服務(wù)商選擇機(jī)制及退出時(shí)點(diǎn)、搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和具體安置方式等均未明確，在實(shí)操層面，仍有較多細(xì)則需進(jìn)一步完善。預(yù)計(jì)未來(lái)或?qū)⒂幸幌盗邢鄳?yīng)的配套政策出臺(tái)，以助力深圳城中村改造項(xiàng)目順利落地與實(shí)施。
投資建議
我們認(rèn)為，短期關(guān)注近期各項(xiàng)支持政策落地實(shí)際效果以及效果持續(xù)性，中長(zhǎng)期關(guān)注城中村改造、保障性住房建設(shè)推進(jìn)帶來(lái)的行業(yè)機(jī)會(huì)。當(dāng)前大背景下，流動(dòng)性安全、重倉(cāng)高能級(jí)城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性。穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制房企或?qū)⑹芤嬗诤罄m(xù)更有針對(duì)性的融資支持政策，若能在本輪周期中生存下來(lái)，或具備更大的估值修復(fù)彈性。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）無(wú)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)且拿地銷售基本面較好的央國(guó)企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、綠城中國(guó)。2）安全系數(shù)相對(duì)較高的民企：濱江集團(tuán)、美的置業(yè)。3）底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)。4）有城中村改造和保障房建設(shè)、或REITs相關(guān)主題機(jī)會(huì)的：中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、南山控股。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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