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事件
　　1月4日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于公開征求《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》（征求意見稿）（下稱“意見稿”）意見的通告。
　　核心觀點(diǎn)
　　目前深圳是我國(guó)城中村最多的城市，涉及全市約40%的建面。此次《意見稿》規(guī)定，城中村改造對(duì)象是以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民實(shí)際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域。根據(jù)中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院2023年9月文章《深圳城中村樓棟字典2022》數(shù)據(jù)，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計(jì)2042個(gè)，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建筑面積約2.2億平，占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實(shí)有人口約60%。1）從樓棟性質(zhì)結(jié)構(gòu)來看，個(gè)人自建房占主導(dǎo)地位，樓棟占比為95.6%，建筑面積占比達(dá)83.3%。集體自建房樓棟占比為2.4%，建筑面積占比9.5%。單位自建房樓棟占比為1.3%，建筑面積占比5.3%。2）從轄區(qū)分布結(jié)構(gòu)來看，轄區(qū)建面和棟數(shù)前三甲為龍崗、寶安、龍華三區(qū)，棟數(shù)合計(jì)占比70.3%，建筑面積合計(jì)占比74.9%。其中，龍崗棟數(shù)占比最高，為30.5%，建筑面積占比位居第二，為28.6%；寶安建筑面積占比最高，為30.9%，棟數(shù)占比位居第二，為28.2%。龍華棟數(shù)占比為11.5%，建筑面積占比15.4%。
　　城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃明確了三類空間，分別為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合。1）拆除新建類項(xiàng)目：《意見稿》規(guī)定，劃定拆除新建類城中村改造范圍，鼓勵(lì)實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)，在城中村空間范圍的基礎(chǔ)上將周邊低效用地一并納入實(shí)施改造。在此基礎(chǔ)上，明確了四點(diǎn)優(yōu)先納入拆除新建范圍的條件，即：a)位于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃、各類專項(xiàng)規(guī)劃等確定的重點(diǎn)功能片區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)、軌道樞紐地區(qū)的；b)位于國(guó)家、省、市等各級(jí)重大民生項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施范圍的；c)位于20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目范圍的；d)存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差、社會(huì)治理難等突出問題，或經(jīng)相關(guān)部門評(píng)估亟需實(shí)施改造的。2)整治提升（含拆整結(jié)合）類項(xiàng)目:不具備拆除新建條件的，納入整治提升（含拆整結(jié)合）類城中村改造范圍，開展經(jīng)常性整治提升，拆整結(jié)合可按照規(guī)劃采取“整治提升+局部拆建”方式實(shí)施拆整結(jié)合類改造。
　　拆除新建類項(xiàng)目，意見征集門檻降低，從規(guī)劃層面、搬遷實(shí)施、資金平衡及前服引入等方面為城中村改造項(xiàng)目落地提供保障支持。拆除新建類城中村改造項(xiàng)目推進(jìn)工作主要包括意愿征集和項(xiàng)目可行性研究、拆除新建類城中村改造年度計(jì)劃、基礎(chǔ)信息核查、項(xiàng)目實(shí)施方案、單元規(guī)劃、搬遷補(bǔ)償和安置、土地清理與收儲(chǔ)和用地出讓及開發(fā)建設(shè)等8方面內(nèi)容。值得關(guān)注的核心內(nèi)容有：1）意愿征集門檻進(jìn)一步降低。根據(jù)2020年12月30日制定的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人同意?！兑庖姼濉穭t參照2023年的《土地征收成片開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)》和2019年的《深圳市拆除新建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》，將意愿征集門檻降低為“經(jīng)物業(yè)權(quán)利人三分之二以上同意”，有利于前期城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)。2）新增基礎(chǔ)信息核查內(nèi)容：核查內(nèi)容主要包括項(xiàng)目范圍內(nèi)土地、房屋、人口、產(chǎn)業(yè)、文化遺存、古樹名木等信息，作為編制項(xiàng)目實(shí)施方案和簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的基礎(chǔ)。3）《意見稿》要求項(xiàng)目實(shí)施方案包含5個(gè)重要方案，分別為改造單元規(guī)劃方案、搬遷補(bǔ)償方案、土地整理方案、資金平衡方案、前期服務(wù)商公開選擇方案。從規(guī)劃層面、搬遷實(shí)施、資金平衡及前服引入等方面為城中村改造項(xiàng)目落地提供保障支持。4）按一定比例配置配售型保障房。目前，我國(guó)正處于保障性住房體系發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，未來將持續(xù)推出配售型保障房?！兑庖姼濉芬不诖吮尘?，提出要求配置一定比例配售型保障性住房。
　　整治提升（含拆整結(jié)合）類城中村改造項(xiàng)目，1）明確以棟為單位，可實(shí)現(xiàn)局部拆建30%。按照《意見稿》，在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，可按照規(guī)劃采取“整治提升+局部拆建”方式實(shí)施拆整結(jié)合類改造，局部拆建應(yīng)以棟為基本單位，涉及的拆除用地面積之和（含零星納入的空地）原則上不超過拆整結(jié)合類城中村改造項(xiàng)目總用地面積的30%。2）整治提升（含拆整結(jié)合）類項(xiàng)目將推進(jìn)“物業(yè)進(jìn)村”全覆蓋?！兑庖姼濉访鞔_提出可以選擇企業(yè)參與實(shí)施，并可由實(shí)施主體進(jìn)行后期物業(yè)管理活動(dòng)，給與市場(chǎng)主體參與機(jī)會(huì)。市場(chǎng)主體由區(qū)政府引入，并可通過拆舊建新（不超過30%）方式增加建筑增量和物業(yè)管理收益等方式來實(shí)現(xiàn)綜合整治類項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益自平衡。
　　 《意見稿》與深圳現(xiàn)有城中村改造模式最大的變化是從一二級(jí)聯(lián)動(dòng)向一二級(jí)分離機(jī)制轉(zhuǎn)變?！兑庖姼濉芬?guī)定：除安置房用地外，拆除新建類城中村改造項(xiàng)目?jī)?nèi)土地完成凈地入庫后，市規(guī)劃和自然資源局可依法采用綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓等公開方式確定土地受讓方，由土地受讓方實(shí)施開發(fā)建設(shè)。此前2021年3月開