>> 中信建投-房地產(chǎn)行業(yè)存量房系列報告一：擁抱二手房市場黃金時代，把握行業(yè)龍頭確定性機遇-240108
| 上傳日期： |
2024/1/9 |
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| 3250KB |
| 格式： |
pdf 共33頁 |
來源： |
中信建投 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
竺勁,黃嘯天 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點
房地產(chǎn)市場正發(fā)生深刻變化，出現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換，存量房交易持續(xù)放量，逐漸成為與新房并駕齊驅(qū)的市場主動能。從數(shù)據(jù)上看，一、二線城市的二手房交易深度（二手房成交量占一、二手房總成交比重）分別平均達到了6成、4成，且呈現(xiàn)持續(xù)提升的趨勢。我們認為，存量房交易GTV中長期有望達7.8萬億元，存在高品質(zhì)需求支撐服務(wù)溢價、頭部企業(yè)壁壘優(yōu)勢凸顯、頭部市占率提升的三大趨勢，頭部企業(yè)有望重塑市場格局，迎來黃金發(fā)展期。建議重點關(guān)注護城河深、坐擁豐富數(shù)據(jù)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)存量房服務(wù)商。
摘要
房地產(chǎn)市場交易出現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換，存量房交易漸成主導(dǎo)。歷經(jīng)多年城鎮(zhèn)化發(fā)展，當前市場動能正在切換，二手房交易主導(dǎo)地位逐漸凸顯。2023年1-11月，我國重點城市二手房成交面積達到3.2億平米，同比增長30.1%，全國二手房交易深度（交易量占新房二手房加總成交規(guī)模的比重）達到37.1%，預(yù)計未來仍將持續(xù)提升。分能級看重點城市中一、二線城市的二手房交易深度分別達6成、4成且2023年來顯著提升，更明顯地體現(xiàn)了這一趨勢。
2023年二手房市場兩波行情分別由積壓需求釋放、政策驅(qū)動帶來，以價換量現(xiàn)象凸顯。北上深杭四大重點城市二手房均為市場重要組成，2023二手房交易深度中樞分別為60%、50%、35%、35%。橫向看，二手房市場表現(xiàn)趨同，2023年年初、三季度分別由疫情積壓需求釋放和政策主導(dǎo)形成兩波行情，且均有以價換量，僅變化幅度有別。分城市看，深圳放量最大，2023年四季度成交量同比增長56.1%，價格維持平穩(wěn)；上海以價換量力度最大，12月掛牌價較年初下降5.9%，掛牌量提升36.6%，成交量提升13.9%。
存量房業(yè)務(wù)長坡厚雪，中長期GTV有望達7.8萬億元。伴隨需求政策持續(xù)放松與掛牌量提升，存量房成交有望持續(xù)放量。預(yù)計2027年全國二手房GTV可達7.8萬億元，對應(yīng)2022-2027年復(fù)合增速11.2%，二手房GTV占比有望提升至49.0%。行業(yè)未來將現(xiàn)三大趨勢，即高品質(zhì)需求支撐服務(wù)溢價、頭部企業(yè)壁壘優(yōu)勢凸顯、頭部市占率提升，頭部企業(yè)有望重塑市場格局，迎來黃金發(fā)展期。
投資建議：推薦關(guān)注護城河深厚、坐擁豐富數(shù)據(jù)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)存量房服務(wù)商。一方面存量房行業(yè)長坡厚雪，總交易額有望穩(wěn)步提升，而業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)有望憑借其深厚的護城河提升市占率，獲取超額收益；另一方面數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表將于2024年落地施行，有望為公司帶來業(yè)績和估值彈性，形成戴維斯雙擊。據(jù)此我們推薦關(guān)注護城河深厚并坐擁數(shù)據(jù)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)存量房服務(wù)商。重點推薦港股：貝殼-W；建議關(guān)注A股：我愛我家
風(fēng)險分析
1、存量房業(yè)務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)為：（1）存量房市場風(fēng)險。主要是部分城市需求端修復(fù)緩慢，銷售去化不及預(yù)期，或供應(yīng)端失衡造成掛牌價超預(yù)期下跌。（2）政策超預(yù)期調(diào)整的風(fēng)險。存量房市場是房地產(chǎn)市場的重要構(gòu)成，其受政策調(diào)控影響較大，主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管政策超預(yù)期收緊，造成傭金費率下降、展業(yè)范圍收縮等問題的風(fēng)險。（3）公司層面經(jīng)營風(fēng)險。開店策略不當拖累業(yè)績表現(xiàn)，或成熟經(jīng)紀人產(chǎn)能流失，或降本增效不及預(yù)期等。
2、新房業(yè)務(wù)風(fēng)險：開發(fā)商現(xiàn)金流承壓拖累新房經(jīng)紀業(yè)務(wù)回款表現(xiàn)，或新房需求修復(fù)不及預(yù)期等。
3、家裝家居、房屋租賃業(yè)務(wù)等新興業(yè)務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)為：相關(guān)物料成本波動、租金市場價格波動和新興業(yè)務(wù)開展的不確定性等。
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