>> 中誠信國際-基礎設施投融資行業(yè)城投轉型系列專題：城中村資金平衡模式綜述、案例梳理及延伸思考-240110
| 上傳日期： |
2024/1/10 |
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| 871KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
中誠信國際 |
| 評級： |
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作者： |
張敏,柴文麗,鄭遠航 |
| 下載權限： |
無限制-登錄即可下載 |
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2023年以來，中央層面多次強調超大特大城市城中村改造，其作為“三大工程”之一，是2024年經濟穩(wěn)增長的重要增量。但同時，基于城中村改造為民生工程且本身較為復雜，資金平衡問題是其順利實施的關鍵。本文聚焦全國各特大超大城市城中村改造文件及案例，總結相關資金平衡模式特點以及局限性，并進一步延伸思考，以期為后續(xù)城中村項目開展提供借鑒。
要點
政策梳理：中央關于城中村改造政策的導向較為明確，主要強調落實政府主體責任的同時堅持市場在資源配置中的決定性作用，區(qū)域應采取統(tǒng)籌開發(fā)原則，堅持“凈地”出讓，并與產業(yè)轉型升級相結合，盤活存量低效用地；各大城市政策制定進度存在一定差異，已有政策進一步強調中央指導意見，廣州、深圳等地出臺了具有代表性和區(qū)域特點的政策，但較大部分區(qū)域政策有待進一步落實和細化。此外，現(xiàn)有城中村改造相關政策中對資金平衡模式的提及也較為松散，未能形成完善的體系。
資金平衡模式綜述：“開發(fā)+運營”模式具有普適性及多元性，也是目前應用最廣泛的城中村改造資金平衡模式，但需兼具所建設載體的社會價值和資本價值，以及注意平衡招商引資中的業(yè)態(tài)組合和后期經營的有的放矢；“產業(yè)培育”模式是本輪城中村改造的重要政策導向，能對區(qū)域價值及經濟發(fā)展形成較大提升，但存在一定局限性；“地產開發(fā)”模式在以往的應用中比較廣泛，但在當前房地產市場變化及政策導向的推動下或將逐步式微；“統(tǒng)租改造”模式分為市場化主體租賃改造和政府統(tǒng)租兩種模式，前者更適用于改造范圍較小且區(qū)域優(yōu)勢較好區(qū)域，具有不可推廣性；后者為深圳多渠道公共租房供應的重大創(chuàng)新政策，但亦面臨成本難以有效平衡等問題；“做地”模式現(xiàn)階段更加傾向于政府主導模式，其利于讓城中村改造回歸公共屬性，同時更適合應對當前房地產市場持續(xù)低迷、由增量開發(fā)時代進入存量開發(fā)時代的情況。但基于城中村改造的復雜性和資金壓力問題，探索一二級聯(lián)動亦有其必要性。
延伸思考：要長期內實現(xiàn)資金平衡，除了借助全市統(tǒng)籌和片區(qū)統(tǒng)籌平衡，最大限度挖掘和提升片區(qū)空間價值之外，還應從源頭上把控一級市場，降低改造成本；基于本輪城中村改造具有政府主導、市場參與的特點，國有企業(yè)面臨機遇的同時亦存在較大挑戰(zhàn)。
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