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單月銷(xiāo)售不及預(yù)期，全年數(shù)據(jù)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-12月商品房投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。1-12月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積11.17億平，同比下降8.5%（1-11月-8.0%），其中商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降8.2%；1-12月商品房銷(xiāo)售額11.66萬(wàn)億元，同比下降6.5%（1-11月-5.2%），其中商品住宅銷(xiāo)售額同比下降6.0%。12月單月商品房銷(xiāo)售面積和金額分別同比下降12.7%和17.1%（11月單月分別下降10.3%和8.6%）。分區(qū)域看，1-12月東部、中部、西部、東北區(qū)域商品房銷(xiāo)售額同比增速分別為-5.8%、-11.2%、-3.7%、-7.7%，中部地區(qū)降幅明顯。據(jù)我們跟蹤的64城數(shù)據(jù)，2024年1月前兩周新房銷(xiāo)售面積同比降幅超30%，春節(jié)前銷(xiāo)售市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)低迷態(tài)勢(shì)。
　　新開(kāi)工動(dòng)力不足，竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)秀
　　2023年1-12月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積9.54億平，同比下降20.4%（1-11月-21.2%），其中住宅新開(kāi)工面積同比下降20.9%；12月單月新開(kāi)工面積同比下降13.3%，全年來(lái)看在銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖受阻情況下，房企新開(kāi)工動(dòng)力不足。1-12月，房屋竣工面積9.98億平，同比增長(zhǎng)17.0%（1-11月+17.9%），其中住宅竣工面積7.24億平，同比增長(zhǎng)17.2%（1-11月+18.5%），在受疫情影響延期的項(xiàng)目陸續(xù)交付、保交樓政策持續(xù)推進(jìn)的雙重促進(jìn)下，全年竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)秀。
　　開(kāi)發(fā)投資降幅擴(kuò)大，銷(xiāo)售回款資金持續(xù)承壓
　　2023年1-12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額11.09萬(wàn)億元，同比下降9.6%（1-11月-9.4%），其中住宅開(kāi)發(fā)投資額同比下降9.3%，在銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)低迷和回款不及預(yù)期下，房企投資拿地和開(kāi)工動(dòng)力持續(xù)下降。2023年1-12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金12.75萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降13.6%（1-11月-13.4%），其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比分別-9.9%、-19.1%、-11.9%、-9.1%（1-11月分別為-9.8%、-20.3%、-10.9%、-8.1%），自籌資金邊際改善，銷(xiāo)售回款資金持續(xù)承壓，企業(yè)資金壓力猶存。
　　投資建議
　　2023年，居民端在宏觀經(jīng)濟(jì)、收入預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足等多重因素影響下，購(gòu)房信心尚未完全修復(fù)，7月底以來(lái)多重寬松購(gòu)房政策下銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期。2024年1月初廣深陸續(xù)推進(jìn)城中村改造和保障房建設(shè)，“三大工程”推進(jìn)速度明顯加快，或?qū)?duì)房地產(chǎn)投資形成拉動(dòng)。我們認(rèn)為地產(chǎn)板塊當(dāng)前估值水平、配置比例、市場(chǎng)預(yù)期和行業(yè)基本面都處于較低水平，政策窗口期值得關(guān)注。我們持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬(wàn)科A、濱江集團(tuán)、新城控股等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。（2）政策放松不及預(yù)期。