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經(jīng)營(yíng)管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　保利發(fā)展發(fā)布2023年度業(yè)績(jī)快報(bào)。公司行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固，投資拿地積極，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資渠道暢通，資金優(yōu)勢(shì)明顯，將持續(xù)受益于寬松地產(chǎn)政策及行業(yè)格局優(yōu)化。受行業(yè)銷售低迷、公司銷售規(guī)模下降影響，我們下調(diào)盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2023-2025年公司歸母凈利潤(rùn)分別為120.4、141.1、180.4億元（原值為210.2、245.9、279.4億元），EPS分別為1.01、1.18、1.51元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為9.0、7.7、6.0倍，公司銷售排名行業(yè)榜首，投資強(qiáng)度逆勢(shì)提升，看好公司未來(lái)市占率持續(xù)提升，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率承壓，營(yíng)收增長(zhǎng)利潤(rùn)下降
　　根據(jù)業(yè)績(jī)快報(bào)，2023年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入3471.47億元，同比增長(zhǎng)23.49%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)120.37億元，同比下降34.42%；基本每股收益1.01元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率下降3.06個(gè)百分點(diǎn)至6.12%。公司營(yíng)業(yè)總收入增長(zhǎng)主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升，利潤(rùn)下降主要源于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，同時(shí)在銷售市場(chǎng)下行期擬對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備所致。
　　銷售龍頭地位穩(wěn)固，投資強(qiáng)度維持高位
　　2023年1-12月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積2386.1萬(wàn)方，同比下降13.2%；實(shí)現(xiàn)簽約金額4222.4億元，同比下降7.7%，銷售規(guī)模有所收縮，但仍保持克而瑞全口徑銷售金額榜首位置，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固。公司1-12月拿地總建面1074.6萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)總土地款1631.9億元，分別同比增長(zhǎng)2.7%和1.2%，拿地金額權(quán)益比83.3%，拿地強(qiáng)度38.6%，其中在一線、二線拿地金額占比分別為34.9%、59.6%。
　　現(xiàn)金分紅比例提升至40%
　　根據(jù)2023-2025年股東回報(bào)規(guī)劃，公司原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅利潤(rùn)分配，現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)比例均不低于40%，而公司2021-2022年現(xiàn)金分紅比例分別為25.35%和29.36%，2024-2025年分紅率相比2022年底股東回報(bào)規(guī)劃提高1倍。同時(shí)公司提出股價(jià)持續(xù)低于每股凈資產(chǎn)時(shí)，將促使控股股東、實(shí)控人通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)增持、公司回購(gòu)股份等措施，積極穩(wěn)定公司股價(jià)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期、政策放松不及預(yù)期、公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。