>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評：廣州取消120平以上限購，促進改善需求釋放-240127
| 上傳日期： |
2024/1/27 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻,王祎馨 |
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事件
2024年1月26日，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會，明確要加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，支持房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。1月27日廣州市發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，其中提出，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。
點評
落實部署房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，賦予城市調(diào)控自主權(quán)。2024年1月，央行、金融監(jiān)管總局等部委紛紛表態(tài)積極支持房地產(chǎn)融資，主責部門住建部召開會議部署落實房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制并指出：①各地要抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，精準有效支持合理融資需求；②充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策；③國家層面將建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制項目信息平臺，實行周調(diào)度、月通報，首批房地產(chǎn)項目名單月底前落地。供給側(cè)支持合理融資需求并明確“白名單”，能在一定程度緩解當前房企現(xiàn)金流困境；需求側(cè)賦予城市調(diào)控自主權(quán)，能讓地方結(jié)合自身市場情況出臺更多促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策。
廣州率先響應住建部號召，取消120平以上住房限購，促進改善需求釋放。廣州房地產(chǎn)市場在“920”新政調(diào)整部分區(qū)域限購后，成交量回升一個月后再回落，且新房庫存仍有承壓，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2023年廣州一手房成交7.6萬套，同比+5%，而一手房庫存11.7萬套，去化周期超過1年。此次政策調(diào)整主要在：①在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍；②在限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在我市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數(shù)；③對于具備合并不動產(chǎn)權(quán)證書條件的房屋，購房人可以申請轉(zhuǎn)移登記業(yè)務、合并登記業(yè)務一同辦理；④商服類物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對象。政策落地后，廣州的限購僅在于“限購區(qū)域內(nèi)購買120平以下住房”，能有力促進改善型需求的釋放，利好區(qū)域內(nèi)主打改善產(chǎn)品的房企，如越秀地產(chǎn)等。
重點城市或相繼跟進自主調(diào)控，“因城施策”促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。在上一輪（2023年下半年）調(diào)控寬松中，廣州在9月份率先調(diào)整區(qū)域限購，深圳11月、北京和上海在12月調(diào)整首付比例、普宅標準等，以托底市場銷售。進入2024年，廣州亦率先進行全域范圍的限購調(diào)整，其他重點城市或也將逐步跟進，寬松路徑預計是從外圍向核心區(qū)推進。同時全國重點城市均在積極推進保障房，如廣州2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，主要滿足各類保障人群住房需求（剛需）；而商品房市場回歸商品屬性，限制政策將逐步取消，注重滿足改善性住房需求，更加利好主打改善產(chǎn)品房企。
投資建議
房地產(chǎn)供給側(cè)獲多方推進的融資支持，能一定程度緩解現(xiàn)金流困境；需求側(cè)中央充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)，廣州率先響應取消120平以上住房限購，其他重點城市或逐步跟進，協(xié)同促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。推薦當前估值底部、經(jīng)營狀況良好、受益于行業(yè)格局優(yōu)化的改善性央國企，如越秀地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)國際集團、華發(fā)股份等。
風險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約。
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