>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：供需政策進一步放松，底部配置地產(chǎn)正當時-240127
| 上傳日期： |
2024/1/28 |
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| 2155KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻,王祎馨 |
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行業(yè)點評
本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊上漲。本周（1.20-1.26）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+9%，在各板塊中位列第1；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+3.1%，在各板塊中位列第12。本周恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)漲跌幅為+4.9%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+4.5%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+2%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為+0.4%和+3%。
本周杭州新年首拍火熱，多宗地塊溢價超20%，土地市場整體延續(xù)低迷趨勢。本周（1.20-1.26）全國300城宅地成交建面198萬㎡，單周環(huán)比-32%，單周同比-60%，平均溢價率10%。2024年初至今，全國300城累計宅地成交建面1426萬㎡，累計同比-70%；年初至今，招商蛇口、中建五局、京能置業(yè)、濱江集團、城發(fā)投的權益拿地金額位居行業(yè)前五。
本周新房銷售同環(huán)比上升，去年同期含春節(jié)假期低基數(shù)。本周（1.20-1.26）35個城市商品房成交合計299萬平米，周環(huán)比+10%，周同比+500%。其中：一線城市周環(huán)比-11%，周同比+2070%；二線城市周環(huán)比+19%，周同比+386%；三四線城市周環(huán)比+18%，周同比+400%。
本周二手房成交環(huán)比略降，同比上升，整體成交規(guī)模保持穩(wěn)定。本周（1.20-1.26）15個城市二手房成交合計172萬平米，周環(huán)比-4%，周同比+1995%。其中：一線城市周環(huán)比-3%，周同比+3461%；二線城市周環(huán)比-4%，周同比+1825%；三四線城市周環(huán)比-7%，周同比+1182%。
供給端雙管齊下：①央行、金管總局完善經(jīng)營性物業(yè)貸政策，助力盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，利好持有型資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)且抵押率較低的房企。②金管總局、住建部大力推進建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，核心是由地方主管部門負責搭建政銀企溝通平臺，將融資支持聚焦到項目層面，隔離項目公司與集團公司的風險，進而緩解銀行對房企風險的擔憂，實現(xiàn)在不論所有制背景的情況下一視同仁滿足房企合理的融資需求，預計1月底首批房地產(chǎn)項目名單落地。
需求端持續(xù)放松：住建部表態(tài)充分賦予城市調(diào)控自主權，各城市可以因地制宜調(diào)整政策。在前期政策支持下，2024年1月貝殼百城首套房利率3.84%，二套房利率4.41%，較2021年高點分別下降190bp、159bp；除京滬外多數(shù)城市的首二套房首付比例均已降至20%-40%；一線城市中廣州率先放開120平以上限購。當前銷售尚未企穩(wěn)，部分城市仍具備因城施策的空間，后續(xù)有望在首付比例、限購措施、房貸利率等方面進一步優(yōu)化。
行業(yè)政策風口下優(yōu)質(zhì)央國企價值凸顯。截至2024年1月26日中證房地產(chǎn)指數(shù)的PB-LF僅0.74x，頭部經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)央國企PB低于1.0x，地產(chǎn)估值已降至近十年底部。多部委從供需兩端采取多措施以提振市場信心，疊加近期國資委表態(tài)進一步研究將市值管理納入央企負責人業(yè)績考核的利好催化，因此在行業(yè)格局持續(xù)優(yōu)化的背景下，優(yōu)質(zhì)央國企房企價值凸顯。
投資建議
本周各部委密集表態(tài)，金融業(yè)支持房地產(chǎn)責無旁貸，供給端完善經(jīng)營性物業(yè)貸政，地方確定項目白名單，將融資支持精準投放到項目層面，需求端仍有因城施策優(yōu)化的空間，供需兩端齊發(fā)力，房企現(xiàn)金流狀況有望邊際改善。而行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展關鍵在銷售的企穩(wěn)，需要供需兩端的寬松政策能夠持續(xù)落地。推薦當前估值底部、經(jīng)營狀況良好、受益于行業(yè)格局優(yōu)化的改善性央國企，如華潤置地、招商蛇口、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等。
風險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約
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