>> 國(guó)盛證券-固定收益點(diǎn)評(píng)：REITs四季報(bào)及行情點(diǎn)評(píng)，高分紅優(yōu)勢(shì)漸起-240131
| 上傳日期： |
2024/2/2 |
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| 2048KB |
| 格式： |
pdf 共27頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
楊業(yè)偉,張明明 |
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REITs二級(jí)市場(chǎng)2023Q4公募REITs市場(chǎng)整體情緒略有回升，但活躍度依舊較低，四季度REITs全部下跌，倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)權(quán)類預(yù)期較弱，跌幅更明顯。2023Q4以來(lái)，29只REITs全部下跌。跌幅較大的為博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT跌38.76%，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT跌38.37%，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT跌37.26%。從2023年以來(lái)表現(xiàn)來(lái)看，二級(jí)市場(chǎng)所有REITs均出現(xiàn)不同程度的下跌。跌幅較大的REITs主要出現(xiàn)在園區(qū)類、交通基礎(chǔ)設(shè)施類和倉(cāng)儲(chǔ)物流類。從成交情況熱度來(lái)看，四季度換手整體呈上行趨勢(shì)。四季度REITs板塊換手率整體上行，日換手率從0.6%左右上升至1.3%。
從Q4 EBITDA完成度來(lái)看，29只REITs中，10只超額完成，19只未達(dá)成目標(biāo)。分類型來(lái)看，保障性租賃住房類和生態(tài)環(huán)保類整體表現(xiàn)較優(yōu)，保障性租賃住房類和倉(cāng)儲(chǔ)物流類整體表現(xiàn)較優(yōu)，4只保障性租賃住房類REITs只有紅土創(chuàng)新深圳安居REIT未達(dá)預(yù)測(cè)值，占比25%；3只倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs中只有紅土創(chuàng)新鹽田港REIT1只未達(dá)預(yù)測(cè)值，占比33%；2只生態(tài)環(huán)保類富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT未達(dá)預(yù)測(cè)值，占比50%；3只清潔能源REITs中有2只未達(dá)預(yù)測(cè)值，占比67%；產(chǎn)業(yè)園類REITs中有7單未達(dá)預(yù)測(cè)值，占比78%；高速公路類REITs中有7只未達(dá)預(yù)測(cè)值，占比88%。
從Q4可供分配收益完成情況來(lái)看，29只REITs可供分配現(xiàn)金流中，14只超額完成，15只低于預(yù)期，保障房、園區(qū)類完成度較好。具體來(lái)看，保障房類4只REITs可供分配額只有1只未達(dá)預(yù)測(cè)，園區(qū)類9只REITs只有兩只未達(dá)目標(biāo)。交運(yùn)類和倉(cāng)儲(chǔ)物流類分別有6只、2只REIT未達(dá)預(yù)期，生態(tài)環(huán)保類的富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和清潔能源的3只REITs也均未完成單季度預(yù)期值。
分資產(chǎn)類型來(lái)看，四季度高速公路類REITs整體通行量環(huán)比下降，同比上升。Q4除中金山東高速REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT由于部分道路的連通，引流了新的車流量，通行量環(huán)比上升、中金安徽REIT由于周變路網(wǎng)變化、改擴(kuò)建等原因，通行量同比下滑7.58%外，其余REIT通行量均呈現(xiàn)環(huán)比下降、同比上升態(tài)勢(shì)。生態(tài)環(huán)保類產(chǎn)品整體表現(xiàn)受到季節(jié)性及國(guó)補(bǔ)的影響：2023Q4中航首鋼綠能REIT垃圾處理量同比和環(huán)比均有小幅上漲（12.88%/5.38%），本期EBITDA同比增長(zhǎng)191.8%，可供分配金額同比下降49.37%，主要與去年四季度高基數(shù)有關(guān)。園區(qū)類REITs表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，各產(chǎn)業(yè)園出租率相對(duì)上季度變動(dòng)不大。華安張江光大REIT 2023Q4項(xiàng)目出租率由67.6%上升至72%，但租金環(huán)比有所下滑，可供分配金額環(huán)比增長(zhǎng)6.11%，有所恢復(fù)。建信中關(guān)村REIT由于北京產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，市場(chǎng)成交活躍度較低，仍面臨下行壓力，2023Q4出租率無(wú)明顯提升，幾乎維持Q3水平，2023年Q4 EBITDA環(huán)比下降36.04%，可供分配金額環(huán)比下降4.08%，其余REITs表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs四季度整體來(lái)說(shuō)運(yùn)營(yíng)保持平穩(wěn)。2023Q4紅土鹽田港REIT經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅下降，與項(xiàng)目公司申購(gòu)貨幣基金5000萬(wàn)元有關(guān)；嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT出租率維持在100%，中金普洛斯REIT出租率上升1個(gè)百分點(diǎn)至92%，平均月租金保持穩(wěn)定。保障性租賃住房類REITs運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，大部分均已完成可供分配現(xiàn)金流指標(biāo)。能源類鵬華深圳能源REIT受市場(chǎng)供需情況、電網(wǎng)代購(gòu)電量安排、經(jīng)營(yíng)策略等原因影響，前三季度上網(wǎng)電量同比上升，因此四季度用氣量及相應(yīng)上網(wǎng)電量同比下降，全年經(jīng)指標(biāo)平穩(wěn)。中航京能光伏REIT兩個(gè)項(xiàng)目公司2023年四季度均因光照資源條件的季節(jié)性波動(dòng)發(fā)生結(jié)算電量與對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)性收入損失，參與電力市場(chǎng)交易電量有所下滑。中信建投國(guó)家電投新能源REIT整體運(yùn)營(yíng)狀況良好，2023Q4發(fā)電量較高，電價(jià)水平保持穩(wěn)定。
整體來(lái)看，目前公募REITs分紅率具備吸引力。但二級(jí)市場(chǎng)情緒一般，交易機(jī)會(huì)較難把握，仍建議右側(cè)參與，配置盤可結(jié)合派息率及IRR情況進(jìn)行選擇，市場(chǎng)目前對(duì)于經(jīng)營(yíng)惡化敏感性較高，結(jié)合目前宏觀環(huán)境，方向上推薦關(guān)注周期性較弱的生態(tài)環(huán)保類REITs，景氣度較好的能源類REITs與部分經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的保障房類以及關(guān)注一級(jí)即將上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs新品類。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策不及預(yù)期、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)超預(yù)期、披露口徑偏差。
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