>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第5周周報(bào)(1月27日-2月2日)：上海蘇州限購(gòu)優(yōu)化，多地落地“項(xiàng)目白名單”-240206
| 上傳日期： |
2024/2/6 |
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| 2510KB |
| 格式： |
pdf 共30頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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新房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大；二手房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大；土地市場(chǎng)環(huán)比量跌價(jià)升，溢價(jià)率環(huán)比下降同比上升。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比增速為負(fù)（上周由于去年同期正值春節(jié)期間，故同比增幅較大）。新房成交面積為246.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4.1%，環(huán)比漲幅較上周擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降10.5%。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-8.2%、9.4%、5.6%，同比增速分別為34.3%、-19.9%、-21.3%。
二手房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比增速為正（上周由于去年同期正值春節(jié)期間，故同比增幅較大）。18個(gè)城市成交面積為155.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10.2%，環(huán)比降幅較上周擴(kuò)大了9.4個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲15.0%。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為-5.0%、-11.6%、-10.9%，同比增速分別為-0.9%、23.4%、27.4%。
新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降，去化周期環(huán)比下降、同比上升。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為9844萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為-0.5%，同比增速為-6.0%。去化周期為15.7個(gè)月，環(huán)比減少0.2個(gè)月，同比提升1.3個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為15.9、14.0、57.9個(gè)月，環(huán)比分別減少0.2、0.1、0.3個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量跌價(jià)升，溢價(jià)率環(huán)比下降同比上升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為2432.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23.6%，同比上漲202.0%；成交土地總價(jià)為334.7億元，環(huán)比上漲2.2%，同比上漲349.3%；樓面均價(jià)為1376.0元/平，環(huán)比上漲33.8%，同比上漲48.8%；土地溢價(jià)率為2.3%，環(huán)比下降20.2個(gè)百分點(diǎn)，同比提升1.6個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為221.3億元，環(huán)比上升4.9%?？們斶€量為170.6億元，同比上升68.5% （前值：165.2%），環(huán)比下降18.6%；凈融資額為50.7億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-11.5%，較上周下降20.5pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為-6.9%，較上周下降13.9pct。房地產(chǎn)板塊PE為9.92X，較上周下降1.15X。北上資金對(duì)電力設(shè)備、電子、計(jì)算機(jī)加倉(cāng)金額較大，分別30.62、30.51、21.74億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.06%（上周為-0.7%），凈賣出4.17億元（上周凈買入7.77億元）。
政策
近期高能級(jí)城市的限購(gòu)政策持續(xù)優(yōu)化。繼1月27日廣州120平以上住房限購(gòu)放開后，本周蘇州、上海也優(yōu)化了限購(gòu)政策。1月30日，蘇州宣布全面取消限購(gòu)，上海住建委、房管局發(fā)布通知，次日起，在上海市連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿5年的非滬籍居民，可在外環(huán)外（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房。我們認(rèn)為接下來(lái)，核心城市限購(gòu)放松有望進(jìn)一步擴(kuò)圍，有望一定程度上推動(dòng)市場(chǎng)信心修復(fù)，政策效果待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
多地響應(yīng)住建部要求，并落地“項(xiàng)目白名單”。根據(jù)央視報(bào)道，截至1月末，26個(gè)省份170個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出第一批項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)；商業(yè)銀行接到名單后，已向27個(gè)城市83個(gè)項(xiàng)目發(fā)放貸款共178.6億元；第一批項(xiàng)目名單中84%的項(xiàng)目屬于民營(yíng)房企和混合所有制房企開發(fā)的項(xiàng)目。根據(jù)新京報(bào)，旭輝、碧桂園、世茂、雅居樂(lè)、萬(wàn)科、龍湖、金地、金科、奧園等房企均有項(xiàng)目獲批進(jìn)入“白名單”，涉及多個(gè)出險(xiǎn)房企。根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，南寧（107個(gè)項(xiàng)目）、哈爾濱（19個(gè)項(xiàng)目、27億元融資金額）、青島（84個(gè)、250億元）、重慶（314個(gè)、830億元）、成都（227個(gè)）、云南省（619個(gè)、1519億元，其中昆明212個(gè)、916億元）、西安（54個(gè)、180億元）、湖北?。?21個(gè)、712億元，其中武漢101個(gè)、542億元）、天津（22個(gè)、50億元）、大連（82個(gè)、219億元）等城市第一批項(xiàng)目申報(bào)逐漸落地，合計(jì)1749個(gè)項(xiàng)目，涉及融資金額3787億元，積極響應(yīng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)的號(hào)召，且出險(xiǎn)房企也受益，意味著房地產(chǎn)融資支持政策取得了實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，有利于穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定市場(chǎng)。此外，本周全國(guó)首批城中村改造專項(xiàng)借款成功落地西安。1月30日，西安市高新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)2個(gè)城中村改造項(xiàng)目獲得國(guó)開行陜西省分行全國(guó)首批城中村改造專項(xiàng)借款5億元。
投資建議
從行業(yè)基本面來(lái)看，開年地產(chǎn)需求仍然較弱，本周公布的1月百?gòu)?qiáng)房企數(shù)據(jù)顯示，1月百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售金額同比下降34.7%，降幅較12月擴(kuò)大了0.9個(gè)百分點(diǎn)，銷售仍然低迷。不過(guò)，近期供需端政策對(duì)整體房地產(chǎn)行業(yè)信心的重塑和預(yù)期回升起到了一定的積極作用，短期有望帶動(dòng)板塊估值修復(fù)。行業(yè)政策風(fēng)口下，當(dāng)前估值較低、經(jīng)營(yíng)基本面較好、重倉(cāng)高能級(jí)城市、受益于行業(yè)格局優(yōu)化的央國(guó)企，以及擁有充沛優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)資產(chǎn)、現(xiàn)金流有望邊際改善的房企價(jià)值凸顯。此外，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制房企或?qū)⑹芤嬗诮诟嗅槍?duì)性的融資支持政策，若能在本輪周期中生存下來(lái)，或具備更大的估值修復(fù)彈性。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）無(wú)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)且拿地銷售基本面較好的央國(guó)企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、綠城中國(guó)。2）安全系數(shù)相對(duì)較高的民企：濱江集團(tuán)
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