>> 東吳證券-宏觀點評：假期二三事之美國銀行業(yè)出了什么“幺蛾子”？-240216
| 上傳日期： |
2024/2/17 |
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pdf 共10頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
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作者： |
陶川,邵翔 |
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今年什么能夠迫使美聯(lián)儲提前“松口”？比起讓市場屢次“失望”的通脹和失業(yè)數(shù)據(jù)，金融風(fēng)險可能是重要的突破口。今年年初美國銀行業(yè)就給美聯(lián)儲來了個“壓力測試”——紐約社區(qū)銀行（NYCB）的業(yè)績暴雷和評級下調(diào)，股價腰斬。
不過從市場和政策的反應(yīng)來講，這次沖擊的“強度”明顯不夠的。標(biāo)普500依舊執(zhí)著地站上5000，而首次降息預(yù)期的預(yù)期“一拖再拖”。我們測算紐約社區(qū)銀行當(dāng)前涉險貸款規(guī)模約為59億美元（約占整體貸款規(guī)模的7%），這種區(qū)域性、局部性的風(fēng)險暴露確實難以撼動美聯(lián)儲的定力，而隨著“軟著陸+貨幣寬松”的主流觀點越來越“根深蒂固”，股市buy the dip的行為也愈發(fā)突出。
美國銀行的幺蛾子在哪？這次確實有點不一樣。與去年硅谷銀行（SVB）事件不同，這次紐約社區(qū)銀行的壓力來源主是商業(yè)地產(chǎn)的問題，這其中既有一般性的困境，例如疫情后遠(yuǎn)程辦公的興起、辦公樓空置率居高不下，也有其自身特殊的區(qū)域性、業(yè)務(wù)性的問題，例如紐約地區(qū)對于公寓租金的限制。
綜合而言，由于規(guī)?？煽?、區(qū)域有限，且從歷史上看商業(yè)地產(chǎn)對于實體經(jīng)濟的溢出影響不大，這次紐約社區(qū)銀行“壓力測試”的力度確實仍欠火候：
問題矛頭指向的是商業(yè)地產(chǎn)。硅谷銀行和紐約社區(qū)銀行都是規(guī)模較大的區(qū)域性銀行，資產(chǎn)規(guī)模分別達(dá)2118億（2022年）和1163億美元。不過兩者的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)構(gòu)成的差異加大，前者手中持有大量的證券資產(chǎn)，而后者的業(yè)務(wù)重心則在商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的貸款和租賃。
2023年3月硅谷銀行的問題主要來自于投資國債帶來的巨額損失，以及對于存款保險的疏忽（只有約10%的存款受保護）。相較而言，紐約社區(qū)銀行證券投資規(guī)模不大，而且被保險的存款占比也達(dá)67%。根據(jù)最新的預(yù)披露信息，其主要的問題在于因商業(yè)地產(chǎn)而導(dǎo)致的信貸損失準(zhǔn)備以及為滿足更加嚴(yán)格的監(jiān)管（因為資產(chǎn)規(guī)模超過1000億美元）而大幅削減分紅、增加同業(yè)融資。
第四季度，紐約社區(qū)銀行信貸損失準(zhǔn)備達(dá)5.5億美元、大超預(yù)期，其中1.85億的壞賬核銷來自于辦公樓和公寓貸款，不過區(qū)別在于前者的問題具有一般性，而后者則更多反映了紐銀的“地方特色”。
“辦公樓”問題具有普遍性，不過體量不大且多集中在“尾部”。疫情后遠(yuǎn)程辦公等興起，全美辦公樓的空置率出現(xiàn)明顯上升、超過2008年金融危機時期，同時在商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)貸款中，辦公樓的出險率也是居高不下。不過從體量和分布而言，這個問題可能不大。
從紐約社區(qū)銀行自身來看，截至2023Q3，其持有的辦公樓相關(guān)貸款的規(guī)模約為34億美元，占整體“貸款和租賃”資產(chǎn)的4%、總資產(chǎn)的3%。
從全美市場來看，根據(jù)美聯(lián)儲的數(shù)據(jù)，2023年第二季度美國商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸在3萬億美元左右，在所有非金融機構(gòu)信貸占比約7.4%，大部分集中在資產(chǎn)規(guī)模在500億美元至1000億美元的小銀行手中，其中銀行持有的辦公樓和商業(yè)中心相關(guān)貸款約為7100億美元，小銀行持有約5100億元（占總資產(chǎn)的6.9%）。從到期規(guī)模上看，以CMS口徑作為代表，2024年辦公樓相關(guān)貸款的到期規(guī)模略超300億美元（與2023年10月IMF的測算基本一致）。
不僅是美國的問題，可能更是全球的問題，根據(jù)MSCI的數(shù)據(jù)，2023年上半年美國中心商業(yè)區(qū)辦公樓的貸款中國際型銀行占比25%，區(qū)域和本地的銀行則占17%。無獨有偶，今年初日本青空銀行（Aozora Bank)也預(yù)告2023年財年可能迎來近15年首次虧損，主要來自于對美國商業(yè)辦公樓的投資。
對于紐約社區(qū)銀行而言，具有濃厚地方色彩的“多戶型公寓”問題可能更加頭疼。Moody在下調(diào)紐銀評級的報告中明確表示該銀行業(yè)務(wù)高度集中于紐約地區(qū)的多戶型公寓，“歷史上表現(xiàn)得很好，但是這一輪周期可能不同”，一方面，高利率和高通脹使得再融資風(fēng)險和維護成本明顯上升；另一方面，可能更重要的是紐約州政府2019年頒布的租金管理相關(guān)法令（《住房穩(wěn)定與租戶保護法》），這使得房東難以大幅提高租金，導(dǎo)致相關(guān)資產(chǎn)估值大幅縮水。
紐約社區(qū)銀行是全美第二大多戶型公寓貸款人（multi-family portfolio lender），尤其在紐約地區(qū)處于領(lǐng)先地位（圖9），根據(jù)華爾街日報的數(shù)據(jù)，其中針對紐約市政府劃定的租金穩(wěn)定公寓（ rent-stabilized apartments）的貸款體量約180億美元，約為2023Q4總貸款規(guī)模的21.5%。
2019年新法案頒布之前，租金穩(wěn)定公寓是投資機構(gòu)的“香餑餑”。房東可以在達(dá)到一定的租金/空置或者維修等條件后將公寓移出政府的“租金穩(wěn)定名單”，進而可以按照市場水平來收取租金，資產(chǎn)估值水平也會大幅提升。
2019年新法案頒布后，“退出”途徑被取消、租金水平被嚴(yán)格控制，必須遵守租金指導(dǎo)委員會的指導(dǎo)，2023年紐約該類型的公寓租金最大漲幅僅為3%。自法案頒布以來，相關(guān)公寓的售價平均跌幅約為34%。根據(jù)紐約社區(qū)銀行的口徑，當(dāng)前約14%的相關(guān)貸款（約25億美元）面臨一定的違約風(fēng)險。
因此我們大致可以測算紐約社區(qū)銀行當(dāng)前面臨風(fēng)險的貸款規(guī)模約為59億美元（辦公樓相關(guān)的34億+租金穩(wěn)定公寓相關(guān)
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