>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(2024年第6&7周)：京深放松限購，多房企項目入選“白名單”-240223
| 上傳日期： |
2024/2/23 |
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pdf 共18頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
單戈 |
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板塊行情：春節(jié)前一周（2月5日-2月9日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上升1%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第28位。
政策要聞：中央層面：1）住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部：召開保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場會，提出從解決困難工薪收入群體住房問題入手，以需定建等工作要求；城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度試點工作正在加快推進；提出第一批房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產(chǎn)項目3218個。2）中國人民銀行：因城施策精準實施差別化住房信貸政策，以更好支持剛性和改善性住房需求。3）證監(jiān)會：若基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品連續(xù)兩年未按照相關(guān)規(guī)定將不低于基金年度可供分配金額的90%進行收益分配的，相關(guān)基金產(chǎn)品將按規(guī)定被交易所終止上市。地方層面：1）深圳：深戶購房取消落戶3年購房年限要求，非深戶社保滿3年限購1套；將建設(shè)籌集10萬套保障性住房，開工改造141個老舊小區(qū)。2）北京通州：解除通州樓市“雙限”政策，具有本市購房資格且符合條件的家庭，可在通州區(qū)購買1套商品住房。
公司動態(tài)：1）世茂集團：16個項目成功入圍由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的“白名單”，主要分布在廣東、湖北、重慶、江蘇、天津、遼寧和山東等省市。2）遠洋集團：近20個項目入選城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”，主要分布在西安、成都、武漢、廈門等城市。3）福星股份：“星譽國際K12、K13地塊”項目已成功入圍武漢市第一批房地產(chǎn)融資項目名單；已通過股票回購A股股份66.82萬股，已回購資金總額為200.45萬元。4）張江高科：公司及全資子公司上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司擬分別成立全資子公司，將持有的部分在建工程按照資產(chǎn)及其對應(yīng)負債的賬面凈值有償劃轉(zhuǎn)至新設(shè)立的全資子公司。5）綠地：34個項目獲批進入“白名單”，分布在山東、四川、安徽、云南、黑龍江等地。6）萬科：領(lǐng)展收購萬科非并表子公司印力擁有的上海七寶萬科廣場50%的權(quán)益，成為該物業(yè)的唯一擁有人，收購價為23.84億元，該物業(yè)整體估值為70.6億元。8）華潤置地：將原有的7個大區(qū)縮減為5個大區(qū)，即華東、華南、深圳、北方和中西部五大區(qū)域，將28個地區(qū)公司整合為20個，各個片區(qū)將直接向總部匯報。
銷售端：新房成交較23年春節(jié)下降53%，二手房成交下降8%。1）一般春節(jié)期間交易量較低，第7周21城商品房成交面積7.6萬方，商品房日平均成交面積1.1萬方，較23年春節(jié)下降53%。2）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市第7周成交面積分別為1.2萬方、2.1萬方、4.2萬方，較23年春節(jié)增速分別為+126%、53%、-70%。3）第7周11城二手房成交面積0.5萬方，日平均成交面積0.07萬方，較23年春節(jié)下降8%。
投資策略：2024年地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)可能面臨壓力，重點關(guān)注城中村改造及率先解決歷史土儲問題的房企。2023年需求端政策試驗下銷售未見明顯回暖，沿著固有需求端政策框架繼續(xù)寬松，可能難以實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)市場下行局面。市場問題的根源并非是居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱后的銷售下滑，或因房企違約帶來的供給和需求負反饋，核心原因是行業(yè)存在大量的低質(zhì)量土儲，導(dǎo)致供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。中長期看，探索出資產(chǎn)端穩(wěn)定盈利的模式將是打破估值天花板的核心，短期則聚焦城中村改造，2024年出現(xiàn)板塊性機會仍需等待有轉(zhuǎn)折性的政策出現(xiàn)。重點關(guān)注相對確定性機會：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲問題，估值中樞有望提升，關(guān)注綠城中國、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團、天地源、中新集團、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團等。
風險提示：微觀傳導(dǎo)機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。
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