>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評：降成本，等均衡-240220
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事項(xiàng)：
2024年2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，保持不變；5年期以上LPR為3.95%，較上期下調(diào)25bp。
評論：
5年期以上LPR下調(diào)25bp，按照商貸100萬，等額本息貸款30年測算，月均還款額約下降143元。1）自2023年6月5年期LPR降至4.2%后，時隔8個月，再次迎來降息，此次降息25bp至3.95%；2）按照央行對于全國首套房、二套房最低貸款利率的要求，首套房最低按揭貸款利率可降至LPR-20bp，即最低可達(dá)到3.75%，二套房最低按揭貸款利率可降至LPR+20bp，即最低可達(dá)到4.15%。但對于房價同環(huán)比連續(xù)下跌3個月的城市，首套房按揭貸款利率可以進(jìn)一步下探。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2024年1月全國首套房按揭貸款主流利率為3.84%，二套房為4.41%。3）若按照貸款100萬，30年等額本息還款測算，按揭貸款利率從4.0%降至3.75%，則每月償還額將從4774元降至4631元，約下降3%
按揭貸款利率下調(diào)的本質(zhì)是降購房成本，有利于市場較快達(dá)到新均衡點(diǎn)。舊的地產(chǎn)發(fā)展模式帶來供需關(guān)系惡化，當(dāng)前多數(shù)城市面臨著郊區(qū)超前出讓土地，但產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，從而給城市房價中樞帶來較大下行壓力的情況。如果無法重新激發(fā)城市擴(kuò)張預(yù)期，那可能只有通過房價不斷向均衡位置調(diào)整消化城市庫存，最終重新實(shí)現(xiàn)供需平衡。在房價自發(fā)調(diào)整的同時，下調(diào)LPR能起到分擔(dān)成本的作用，我們認(rèn)為其與降價、購房補(bǔ)貼、降稅費(fèi)等作用類似，均有利于市場較快達(dá)到均衡。但考慮多數(shù)城市租金收益率仍然偏低，當(dāng)前按揭貸款利率可能仍有一定下降空間
當(dāng)下從城市層面觀察供需關(guān)系相比于宏觀層面研究地產(chǎn)比例關(guān)系更有意義。1）雖然從地產(chǎn)投資/GDP，人均銷售面積等指標(biāo)進(jìn)行國際比較有一定參考意義，但在土地制度和地產(chǎn)嵌入經(jīng)濟(jì)的模式完全不同的情況下，地產(chǎn)下行階段的微觀傳導(dǎo)機(jī)制完全不同，這也是部分政策效果不及預(yù)期的重要原因。2）而從城市層面，城市廣義庫存較高以及外拓放緩，可能是比居民預(yù)期較弱更為重要的因素。2023年二手房銷售好于新房銷售，也意味著在對城市外拓預(yù)期較低的情況下，居民需求只在城市有效區(qū)釋放。以南京為例，2022年以來新房銷售的下滑主要來自于近郊區(qū)（城市規(guī)劃沒有充分兌現(xiàn)的區(qū)域），而主城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)下行相對可控，且二手房成交也相對穩(wěn)定。這也意味著，如果多數(shù)城市的建設(shè)已經(jīng)初步完善，即使是低能級城市可能也會比預(yù)期更快的迎來二手房主導(dǎo)的時代。
投資建議：全行業(yè)主要矛盾變?yōu)椤胺康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”后，我們認(rèn)為行業(yè)仍需一段時間調(diào)整，也需要更有力的政策來促使行業(yè)達(dá)到新均衡點(diǎn)，其本質(zhì)是合理分擔(dān)行業(yè)下行的成本，防止出現(xiàn)更大的風(fēng)險。低效土儲的處置以及資產(chǎn)價格下跌的壓力仍是房企需要解決的首要問題，后續(xù)或仍有有力政策的出臺，建議可擇機(jī)參與地產(chǎn)股政策博弈行情。當(dāng)前政策對于全面逆轉(zhuǎn)行業(yè)下行趨勢則仍顯不足，但此輪政策釋放后，2024年核心城市核心區(qū)域可能仍將保持一定熱度，從而繼續(xù)給房企提供一定的置換土儲的空間。重點(diǎn)關(guān)注相對確定性機(jī)會：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲問題，估值中樞有望提升；3）二手房時代下，具有一定護(hù)城河的中介公司。關(guān)注綠城中國、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)、貝殼-W等。
風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表
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