>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第6-7周報(bào)(2月3日-2月16日)：春節(jié)期間新房成交差，二手帶看及成交較強(qiáng)-240220
| 上傳日期： |
2024/2/20 |
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| 1657KB |
| 格式： |
pdf 共29頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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因春節(jié)假期，第6-7周新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大；二手房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)；土地市場環(huán)比量跌價(jià)升，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。
核心觀點(diǎn)
春節(jié)新房成交量及到訪量情況：2024年春節(jié)周（2024年2月9日-2024年2月15日）我們跟蹤的15個(gè)重點(diǎn)城市新房成交套數(shù)427套，較2023年春節(jié)周（2023年1月21日-2023年1月27日）下降70.2%，較2022年春節(jié)周（2022年1月31日-2022年2月6日）下降73.5%。其中一、二、三四線城市較2023年春節(jié)周增速分別為-57.1%、-25.6%、-88.3%，較2022年春節(jié)周增速分別為-97.9%、-15.9%、-53.6%。根據(jù)克而瑞，44個(gè)重點(diǎn)城市在2024年春節(jié)周成交量僅為23.4萬平，同比2023年春節(jié)下降40%，較2022年春節(jié)下降82%。其中一、二、三四線城市同比2023年春節(jié)增速分別為-80%、+44%、-43%，較2022年春節(jié)增速分別為-95%、-96%、-20%。即便年前核心一二線相繼松綁限購、放松限貸，對(duì)于購房者的刺激作用依然有限。此外，2024年春節(jié)假期房企推盤積極性普遍不高，受樓市低迷行情影響，房企多以順銷、去庫存為主，并未進(jìn)行大規(guī)模加推，且折扣力度基本延續(xù)前期優(yōu)惠，新房市場熱度不高，根據(jù)克而瑞，50個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)兩周（2024年2月2日-2月15日）的新增供應(yīng)量僅為396萬平，同比2023年春節(jié)下降11%，較2022年春節(jié)下降了53%，部分弱二三城市例如濟(jì)南、青島、長春等部分售樓處甚至處于關(guān)門歇業(yè)階段。根據(jù)克而瑞，結(jié)合17個(gè)典型城市認(rèn)購重點(diǎn)監(jiān)測城市單項(xiàng)目平均來訪客戶組數(shù)和認(rèn)購套數(shù)來看，多數(shù)項(xiàng)目來訪組數(shù)在20-50組不等，春節(jié)期間也多為2-3套零星成交。其中北京得益于節(jié)前新政刺激，春節(jié)期間單盤認(rèn)購套數(shù)增至4套。西安、重慶今年春節(jié)單盤來訪、認(rèn)購表現(xiàn)也顯著好于2023年同期，不過較節(jié)前熱度下滑。余下大多數(shù)城市春節(jié)項(xiàng)目來訪、認(rèn)購較為慘淡，鄭州、徐州等跌幅均在5成以上。
春節(jié)二手房成交量及看房量情況：根據(jù)貝殼研究院，2024年春節(jié)假期重點(diǎn)50城二手房看房量和交易量較2023年春節(jié)大幅回升，日均交易量較2023年春節(jié)增長70%。2024年春節(jié)一線城市日均看房量比2023年春節(jié)增加90%；二線城市增加180%，三線城市增加140%。2024年春節(jié)一線城市交易量比2023年同期微降3%，二線城市增加98%，三線城市增加65%。具體而言，北京看房及交易量較2023年略有下降，深圳交易量較2023年翻倍；蘇州、鄭州、西安、南京、武漢、合肥、成都、寧波、佛山、濟(jì)南、無錫、銀川、洛陽、惠州、常州等城市交易量都比2023年翻倍。我們認(rèn)為，春節(jié)假期二手房成交數(shù)據(jù)好于新房的原因可能有：1）二手房“以價(jià)換量”情況突出，購房者的議價(jià)空間較大；2）前期寬松政策利好“賣一買一”的置換需求，使得二手房市場保持一定活躍度；3）春節(jié)期間新房供應(yīng)較少，而二手房掛牌量2023年以來維持在較高水平，購房者在二手房市場有更多的房源選擇。此外，新房成交數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)，或存在一定的滯后性；而貝殼研究院披露的二手房數(shù)據(jù)為監(jiān)測實(shí)際市場數(shù)據(jù)。
同比情況上，新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大。第6-7周（2月3日-2月16日）40個(gè)城市新房成交面積為154.4萬平方米，環(huán)比下降68.0%，環(huán)比降幅較第5周擴(kuò)大了72.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降85.3%，同比降幅較第5周擴(kuò)大了56.8個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-80.5%、-64.7%、-63.7%，同比增速分別為-83.8%、-85.4%、-86.0%，一、二、三四線城市同比降幅較第5周分別擴(kuò)大了101.9、62.5、60.1個(gè)百分點(diǎn)。
同比情況上，二手房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。第6-7周（2月3日-2月16日）18個(gè)城市成交面積為83.6萬平方米，環(huán)比下降74.6%，環(huán)比降幅較第5周擴(kuò)大了64.3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降73.3%，同比降幅較第5周擴(kuò)大了88.3個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為-75.0%、-75.2%、-72.7%，同比增速分別為-77.6%、-71.9%、-68.1%。一、二、三四線城市同比降幅較第5周分別擴(kuò)大了76.7、95.3、95.5個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期環(huán)比下降同比上升。截至第7周末，12個(gè)城市新房庫存面積為9006萬平方米，環(huán)比增速為-8.3%，同比增速為-15.6%。去化周期為15.7個(gè)月，環(huán)比降低3.0個(gè)月，同比降低2.0個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為16.4、11.7、82.0個(gè)月，一、二線城市環(huán)比分別降低2.7、4.1個(gè)月，三四線城市環(huán)比提升5.0個(gè)月，一、二線城市同比分別降低3.8、0.9個(gè)月。
土地市場環(huán)比量跌價(jià)升，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。第5-6周（1月29日-2月11日）百城成交土地規(guī)劃建筑面積為4081.6萬平方米，環(huán)比下降29.2%，同比下降35.7%；成交土地總價(jià)為538.4億元，環(huán)比下降16.2%，同比上漲5.4%；成交土地樓面均價(jià)為1319.2元/平，環(huán)比下降41.4%，同比下降13.4%；百城成交土地溢價(jià)率為1.9%，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升，同比下降。第6周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為101億元，環(huán)比下降55.4%?？們斶€量為60.3億元，同比下降40.4% （前
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