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事件：2月6日，北京調(diào)整優(yōu)化通州區(qū)商品住房銷售政策：在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購買一套商品住房。新政策變化最大的就是在通州區(qū)落戶和就業(yè)的家庭，只要是符合北京整體限購政策即可，取消了落戶、社保或納稅需滿3年的要求。
　　因區(qū)施策促進(jìn)需求合理釋放，落戶或就業(yè)家庭不再“雙限”。2015年8月19日，北京出臺《關(guān)于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，對在通州區(qū)落戶和就業(yè)的家庭，除全市限購政策外，還額外提出落戶、社保或納稅需滿3年的“雙限”要求，成為全國首個針對直轄市局部區(qū)域出臺的限購措施。本次新政取消了部分人群需要落戶、社?；蚣{稅滿3年才能在通州購房的條件，但仍需遵從北京市整體限購政策，在一定程度上能夠促進(jìn)通州副中心的職住平衡，更好地滿足在通州區(qū)域就業(yè)人口合理的住房需求。
　　北京快速跟進(jìn)落實樓市優(yōu)化政策，看好限購持續(xù)松綁。1月26日住建部會議明確賦予地方層面充分的地方自主權(quán)，隨后廣州與上海先后優(yōu)化限購政策，證實地方層面自主調(diào)控權(quán)已被充分給予。我們在1月31日外發(fā)報告《需求松綁持續(xù)驗證，上海放松外環(huán)外限購》中提到：“其余一線城市有望加速跟進(jìn)”，此次北京優(yōu)化通州區(qū)限購政策符合預(yù)期。但是從各一線城市松綁限購政策的力度來看，除了廣州解除120平米以上大戶型限購較為充分，北京與上海政策力度依然具有較大發(fā)力空間，同時深圳或?qū)⒓铀俑M(jìn)落地相關(guān)優(yōu)化政策。
　　北京樓市對政策較為敏感，成交量有望持續(xù)恢復(fù)。2023年12月14日，北京落地：①降低首付比例；②降低房貸利率；③放寬普宅標(biāo)準(zhǔn)等需求側(cè)優(yōu)化政策。新政落地后，數(shù)據(jù)端看來北京新房市場結(jié)束了自2023年8月以來成交面積持續(xù)同比為負(fù)的低迷態(tài)勢，于12月同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，錄得+17.6%，商品住宅成交錄得69.02萬㎡。我們認(rèn)為，北京存在較為充分的剛性與改善型需求，需求的釋放對政策的落地較為敏感，此次北京優(yōu)化通州區(qū)限購政策，獲將助于北京樓市持續(xù)修復(fù)，其中金融街武夷融御項目長期保持通州區(qū)銷冠位置，此次新政或?qū)⑦M(jìn)一步促進(jìn)項目去化。
　　政策密集出臺，有效提振市場信心，促進(jìn)行業(yè)回歸平穩(wěn)上升軌道。一線城市二手房成交量于2023年中旬開始不斷上升，或表明一線城市結(jié)構(gòu)性置業(yè)需求仍然旺盛，然而需求端對房企信用風(fēng)險的擔(dān)憂或為影響其需求釋放至新房市場的核心因素之一。我們認(rèn)為，隨著地方層面不斷落實房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，行業(yè)信用或?qū)⒓铀傩迯?fù)，疊加限購政策的持續(xù)松綁，一線樓市有望持續(xù)回暖。
　　投資建議：北京本次快速跟進(jìn)廣州與上海，落地樓市優(yōu)化政策，持續(xù)驗證需求松綁的大方向，我們看好限購政策加大力度持續(xù)松綁，從而有效提振市場信心，促進(jìn)行業(yè)回歸平穩(wěn)上升軌道。標(biāo)的方面，本次政策受益標(biāo)的包括中國武夷、金融街。核心關(guān)注:保利發(fā)展、天地源、我愛我家、浦東金橋。此外，建議關(guān)注:①城中村改造(越秀地產(chǎn)、天健集團(tuán)、建發(fā)展、中華企業(yè));②存量房賽道(貝殼-W);③優(yōu)質(zhì)民企(新城控股、龍湖集團(tuán));④格局優(yōu)化(招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)國際集團(tuán))。
　　風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。