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核心觀點(diǎn)
　　北京通州發(fā)布樓市新政，規(guī)定在京具備購房資格的四類家庭可在通州購買一套商品住房。新政是對2015年以來執(zhí)行的“雙限”政策的優(yōu)化，與之前的政策相比，新政規(guī)定在通州落戶和就業(yè)的家庭，在新購商品住房時(shí)，只要滿足北京整體限購政策要求即可，取消過去需在通州落戶、繳納社?；騻€(gè)稅需滿3年的額外限購條款。2023年以來，北京持續(xù)對購房政策作出優(yōu)化，市場反響積極，本次通州限購政策作出優(yōu)化后，我們認(rèn)為有助于促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)。
　　事件：
　　2月6日，北京通州發(fā)布樓市新政，優(yōu)化區(qū)域內(nèi)限購政策。
　　簡評
　　北京通州優(yōu)化區(qū)域內(nèi)限購政策。北京通州發(fā)布樓市新政，規(guī)定在京具備購房資格的四類家庭可在通州購買一套商品住房。新政是對2015年以來執(zhí)行的“雙限”政策的優(yōu)化，與之前的政策相比，新政規(guī)定在通州落戶和就業(yè)的家庭，在新購商品住房時(shí)，只要滿足北京整體限購政策要求即可，取消過去需在通州落戶、繳納社?；騻€(gè)稅需滿3年的額外限購條款。
　　2023年以來，北京持續(xù)對購房政策作出優(yōu)化。2023年9月，北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，12月在首付比例、貸款利率、普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)層面做出政策調(diào)整。政策出臺后，市場反響積極，9月新房、二手房成交分別環(huán)比提高41.1%、27.9%，12月新房、二手房成交分別環(huán)比提高36.7%、2.8%。本次通州限購政策作出優(yōu)化后，我們認(rèn)為有助于促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)。
　　城市端房地產(chǎn)政策密集優(yōu)化，未來政策進(jìn)一步調(diào)整依然具備較大空間。繼廣州、上海出臺限購優(yōu)化政策之后，北京迅速跟進(jìn)，在因城施策大背景下，一線城市購房政策密集優(yōu)化。金融政策也進(jìn)一步發(fā)力，截至1月底，170個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”已推送至銀行，共涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)，保交樓工作加速推進(jìn)，有助于購房者信心的恢復(fù)。
　　投資建議：重點(diǎn)推薦A股：招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商積余，港股：華潤置地、華潤萬象生活、中國海外發(fā)展、中海物業(yè)、建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、綠城管理控股、龍湖集團(tuán)。二手房龍頭重點(diǎn)推薦貝殼-W。超大特大城市城中村改造過程中，相關(guān)地方國企將優(yōu)先受益，重點(diǎn)推薦：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期：地產(chǎn)市場銷售目前仍處筑底階段，未來有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：銷售疲弱導(dǎo)致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項(xiàng)目的施工進(jìn)度可能受到影響，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。