>> 光大證券-房地產(chǎn)(物業(yè)服務(wù))行業(yè)地產(chǎn)A+H物業(yè)板塊月度跟蹤(2024年1月)：一月物管板塊指數(shù)-18.3%，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”26條支持物業(yè)+養(yǎng)老-240206
| 上傳日期： |
2024/2/7 |
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| 875KB |
| 格式： |
pdf 共12頁(yè) |
來(lái)源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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市場(chǎng)行情：1月物管板塊指數(shù)-18.3%，重點(diǎn)公司估值處于歷史低位。
指數(shù)：2024年1月，光大地產(chǎn)AH物管板塊指數(shù)累計(jì)漲跌幅為-18.3%，跑輸滬深300指數(shù)11.9pct.，跑輸恒生指數(shù)9.1pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)8.1pct.。
個(gè)股：2024年1月，AH物管板塊指數(shù)樣本股平均漲跌幅為-16.3%；漲跌幅前列為：建發(fā)物業(yè)（-3.5%）、保利物業(yè)（-3.8%）、越秀服務(wù)（-5.8%）。跌幅前列為：遠(yuǎn)洋服務(wù)（-36.7%）、萬(wàn)物云（-28.2%）、世茂服務(wù)（-26.1%）。
1月港股通持股比例變化：保利物業(yè)（+1.68pct）、雅生活服務(wù)（+1.54pct）、世茂服務(wù)（+1.20pct）、中海物業(yè)（+0.72pct）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（+0.39pct）。
估值：2024年1月31日，樣本股2024年的WIND一致預(yù)測(cè)PE估值范圍從2到13，均值約為7。截至2024年1月31日，多家重點(diǎn)公司估值處于中位值下方，重點(diǎn)公司PE-ttm（當(dāng)前/中位值）：中海物業(yè)（12/30）、建發(fā)物業(yè)（15/26）、萬(wàn)物云（12/19）、融創(chuàng)服務(wù)（7/24）、招商積余（15/31）等。
行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤：國(guó)務(wù)院出臺(tái)“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”26條，鼓勵(lì)物業(yè)開(kāi)展老年助餐和居家養(yǎng)老服務(wù)；京豫魯明確2024年城市更新任務(wù)，核心城市不同程度放松限購(gòu)。
中央：國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)增進(jìn)老年人福祉的意見(jiàn)》，共26條，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)等發(fā)展老年助餐，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展居家養(yǎng)老上門(mén)服務(wù)，發(fā)展社區(qū)便民服務(wù)，推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，發(fā)展社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施，推動(dòng)物流配送、智能快遞柜、蔬菜直通車(chē)等進(jìn)社區(qū)。多部門(mén)表示積極推進(jìn)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)政策。
地方：京豫魯明確2024年城市更新任務(wù)，其中北京計(jì)劃2024年老舊小區(qū)綜合整治新開(kāi)工300個(gè)、完工200個(gè)；核心城市不同程度放松限購(gòu)，蘇州全面取消限購(gòu)，廣州放開(kāi)120平米以上住房限購(gòu)，上海放松單身人士外環(huán)區(qū)域購(gòu)房限制。
企業(yè)動(dòng)態(tài)：重點(diǎn)公司持續(xù)回購(gòu)股份，建發(fā)物業(yè)2023年度業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。
1月，綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)連續(xù)多個(gè)交易日在港交所進(jìn)行回購(gòu)。萬(wàn)物云發(fā)布2023半年度利潤(rùn)分配以股代息計(jì)劃，發(fā)行共計(jì)276.87萬(wàn)股代息股份，總額約為人民幣0.57億元。金科服務(wù)對(duì)金科股份的5.33億應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)劃以其他方式清償。金茂服務(wù)以3.24億元代價(jià)收購(gòu)潤(rùn)物嘉業(yè)全部股權(quán)。建發(fā)物業(yè)預(yù)計(jì)2023年度歸母凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，同比增幅不低于70%。新大正預(yù)計(jì)2023年整體收入同比增長(zhǎng)19.32%-23.17%，歸母凈利潤(rùn)同比下降11.13%-16.52%。
投資建議：物管政策面友好，基本面穩(wěn)健，美聯(lián)儲(chǔ)加息周期結(jié)束，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，物業(yè)指數(shù)回落至歷史低位，當(dāng)前是配置物管行業(yè)的較好時(shí)間點(diǎn)，建議關(guān)注三條主線：
1)“估值修復(fù)”：重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖、民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降。推薦新城悅服務(wù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)。2)“均衡發(fā)展”：長(zhǎng)期看好獨(dú)立發(fā)展能力較強(qiáng)，項(xiàng)目質(zhì)量較高，整體運(yùn)營(yíng)能力及盈利能力較強(qiáng)，現(xiàn)金流充沛，兼具成長(zhǎng)性的物管公司，推薦綠城服務(wù)、萬(wàn)物云，建議關(guān)注新大正。3)“穩(wěn)健國(guó)企”：看好國(guó)企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的估值溢價(jià)。推薦保利物業(yè)、招商積余，建議關(guān)注中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)分析：人工成本風(fēng)險(xiǎn)；第三方外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)；增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)；關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)；外包風(fēng)險(xiǎn)。
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