>> 申港證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究周報：房企銷售承壓，小陽春待政策效果發(fā)力-240206
| 上傳日期： |
2024/2/8 |
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| 1870KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特,翟蘇寧 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資摘要：
每周一談：房企銷售承壓小陽春待政策效果發(fā)力
1月百強房企權(quán)益銷售同比相對平穩(wěn)，單月同比面積口徑跌幅擴(kuò)大、金額口徑跌幅收窄。1月中指研究院房企權(quán)益銷售額及銷售面積TOP100同比增速分別為-36.9%、-44.1%，由于跨年累計同比跌幅顯著擴(kuò)大；當(dāng)月口徑來看相較2023年12月同比跌幅保持相對平穩(wěn)，其中1月權(quán)益銷售金額同比跌幅收窄2.5pct，面積口徑同比跌幅擴(kuò)大6.7pct；從同比口徑觀察，當(dāng)前市場整體熱度仍處于低位。
從絕對值來看，當(dāng)前商品房銷售規(guī)模已進(jìn)一步偏離近年常規(guī)水平。1月當(dāng)月百強房企權(quán)益銷售額及銷售面積處于歷史低位，且較2023年前期低點深度下探，已較顯著偏離近年的常規(guī)水平。
從市場情緒來看，當(dāng)前的銷售規(guī)模同比跌幅略大于2022、2023年初。2022、2023、2024年1月百強房企權(quán)益銷售面積當(dāng)月同比跌幅分別為36.1%、-38.8%、44.1%，分別較前一年12月下降0.7pct、2.5pct、6.7pct，從市場的情緒來感知，2024年初的商品房市場悲觀情緒更甚。
房企銷售均價同比下滑，量價結(jié)合指引一季度小陽春熱度尚不清晰，仍需觀察近期出臺政策在春節(jié)后效果?；仡?021-2023年三次一季度的量價表現(xiàn)，2021年為量價齊漲下的小陽春，市場情緒樂觀；2022年價穩(wěn)量跌，在行業(yè)拐點顯現(xiàn)與疫情雙重影響下，2022年一季度并未出現(xiàn)小陽春；2023年價跌量漲，一方面源于下行期房價自然回落，同時也有三四線積壓需求釋放。進(jìn)入2023年下半年，隨著三四線銷售再度走弱，售價伴隨結(jié)構(gòu)變化再度提升，進(jìn)入2023年四季度，隨著市場情緒在轉(zhuǎn)弱，整體售價再度下探。比對2021、2023年兩次小陽春，2024年一季度尚缺少市場信心，同時暫無顯著積壓需求待釋放，市場回暖需更多外力推動改善預(yù)期，這也是近期各地政策新一輪松綁的原因。
TOP50房企普遍銷售均不佳，1月頭部房企同比增速并無優(yōu)勢。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企1月權(quán)益銷售額同比增速分別為-40.5%、-30.5%、-31.9%，分別較12月單月同比下降2.8pct、提升5pct、下降3.2pct，累計口徑較12月下降29.6pct、10.4pct、11pct。
TOP50房企多數(shù)同比銷售負(fù)增速。其中6家房企增速達(dá)為正，10家增速好于-20%，新進(jìn)榜單房企4家；增速領(lǐng)先的10家房企分別為國貿(mào)地產(chǎn)（120.8%）、華僑城（45%）、星河控股（33.6%）、星河灣（31.6%）、中建東孚（21.6%）、聯(lián)發(fā)集團(tuán)（13.2%）、路勁集團(tuán)（12.5%）、電建集團(tuán)（-7.7%）、北京城建（-9%）、綠城中國（-13.4%）。
由于進(jìn)入1月，市場熱度轉(zhuǎn)冷，同時已臨近春節(jié)，部分高能級城市客戶逐步返鄉(xiāng)，導(dǎo)致高能級城市銷售自然回落，一定程度影響部分頭部房企銷售表現(xiàn)，后續(xù)仍需進(jìn)一步關(guān)注春節(jié)后銷售表現(xiàn)。
數(shù)據(jù)追蹤（1月29日-2月4日）：
新房市場：30城成交面積單周及累計同比分別為2pct、-6pct，一線城市3pct，-2pct，二線城市-1%，-9pct，三線城市11pct，-4pct。
二手房市場：13城二手房成交面積單周同比56pct，累計同比60pct。
土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-17pct，成交建筑面積累計同比-2pct，成交金額累計同比62pct，土地成交溢價率為1%。
城市行情環(huán)比：北京（-20pct），上海（19pct），廣州（7pct），深圳（-13pct），南京（-14pct），杭州（2pct），成都（35pct）。
投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展；關(guān)注城中村利好國央企越秀地產(chǎn)；關(guān)注基本面改善下潛力標(biāo)的綠城中國、濱江集團(tuán)；關(guān)注優(yōu)質(zhì)區(qū)域深耕中小盤國企機(jī)會天地源、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
風(fēng)險提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。
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