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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　北京通州區(qū)“雙限”政策優(yōu)化，取消了在通州落戶、納稅或社保滿3年的限制，與上海類(lèi)似政策力度較小且為結(jié)構(gòu)性放松，預(yù)期以刺激區(qū)域剛性需求釋放為主。
　　摘要：
　　繼廣州、上海后，北京對(duì)通州區(qū)的購(gòu)房“雙限”政策進(jìn)行優(yōu)化，即取消了在通州落戶、納稅或社保滿3年的限制。2015年《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》要求，在通州買(mǎi)房除需滿足北京限購(gòu)政策外，還需滿足通州區(qū)的相關(guān)限制政策，因此被稱為“雙限”政策。此次政策放開(kāi)后，凡是在通州區(qū)落戶和就業(yè)的家庭，只要符合北京市限購(gòu)條件即可。目前北京城六區(qū)首套/二套的首付比例為30%/50%，貸款利率為L(zhǎng)PR+10BP/LPR+60BP，非城六區(qū)首套/二套的首付比例為30%/40%，貸款利率為L(zhǎng)PR/LPR+55BP，限購(gòu)條件是京籍家庭限購(gòu)2套、單身1套，非京籍5年社?；蚣{稅限購(gòu)1套。
　　2023年北京新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，改善性需求的釋放推動(dòng)成交結(jié)構(gòu)向中高面積段、中高價(jià)位段轉(zhuǎn)移。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和中指數(shù)據(jù)，2023年北京新房量?jī)r(jià)齊升：銷(xiāo)售面積811萬(wàn)方，同比上漲9%，銷(xiāo)售均價(jià)58712元/平方米，同比上漲8%，且中高面積段（90-200平方米）和中高價(jià)位段（500-1000萬(wàn)元）的占比分別提升10pct和8pct。另外，在土地市場(chǎng)上，2023年北京共成交61宗宅地，成交規(guī)劃建面582萬(wàn)方，同比上漲20%，出讓金合計(jì)1741億元，同比上漲8%，但單看宅地成交樓面價(jià)，出現(xiàn)了10%的下滑至29908元/平方米。
　　通州區(qū)作為北京城市副中心，圍繞著“數(shù)字經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代金融、先進(jìn)制造、商務(wù)服務(wù)、文化旅游、現(xiàn)代種業(yè)”六大產(chǎn)業(yè)集群加快建設(shè)。2023年1-11月，副中心新設(shè)市場(chǎng)主體超2萬(wàn)戶，同比大幅上漲37%，其中2023年有17家央企二三級(jí)公司實(shí)現(xiàn)落戶，43家高端商務(wù)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)入駐，51個(gè)金融及關(guān)聯(lián)項(xiàng)目相繼落地等。副中心后續(xù)將繼續(xù)培育壯大六大產(chǎn)業(yè)集群，大力引進(jìn)龍頭企業(yè)、領(lǐng)軍企業(yè)、鏈主企業(yè)，促進(jìn)上下游、左右鏈企業(yè)加快集聚。
　　政策力度較小，與上海類(lèi)似采取結(jié)構(gòu)性放松，預(yù)期隨著通州相關(guān)規(guī)劃落地，將以釋放剛性購(gòu)房需求為主。從通州的發(fā)展規(guī)劃上看，近幾年區(qū)域內(nèi)企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、園區(qū)等數(shù)量快速增長(zhǎng)，有助于有序有效有力推動(dòng)中心城區(qū)非首都功能和人口向城市副中心疏解，更好實(shí)現(xiàn)職住平衡，因此本次政策的放松預(yù)期將會(huì)帶來(lái)需求的釋放，尤其是人口流動(dòng)下創(chuàng)造的新增剛性需求。重組仍然是全年主旋律，2024年的機(jī)會(huì)主要來(lái)自于資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，受益標(biāo)的為旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團(tuán)、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)需求加速下行。