>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：2023年美國住宅市場總結(jié)及展望-240220
| 上傳日期： |
2024/2/20 |
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| 1461KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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回顧及展望：2023年新屋分流成屋需求，2024年如降息有望改善成交
回顧2023年，美國住宅市場表現(xiàn)較弱，其中新屋銷售表現(xiàn)明顯強于成屋，我們認為主要由以下原因?qū)е拢?）新屋供給相比成屋更加充足，分流成屋需求；2）新屋與成屋間的價格差有所收窄，新屋性價比明顯提升；3）開發(fā)商提供更多優(yōu)惠促銷活動，新屋吸引力有所提升。展望2024年，在假設(shè)美聯(lián)儲降息如期將至且降息幅度不低于彭博一致預(yù)期的91bps情況下，我們認為美國住宅市場將出現(xiàn)以下情況：1）成屋供應(yīng)可能有所增長，助推整體銷售恢復(fù)；2）低庫存背景下，部分城市的住房價格有望維持在高位。
成交：成屋依舊疲軟，庫存略有增加
2023年，在按揭利率高位運行的背景下，居民購房意愿明顯降低，疊加成屋供給明顯減少，美國總房屋銷售477萬套，同比-16.6%，連續(xù)兩年負增長。其中，新屋成交相對活躍，2023年美國新屋銷售67萬套，同比增速由2022年的-17.2%提升至+4.9%，接近疫情前水平（2019年新屋銷售69萬套）；成屋銷售表現(xiàn)疲軟，2023年，美國成屋銷售410萬套，同比19.3%，降幅較2022年走闊2.3 pct，為該數(shù)據(jù)有記錄以來最差的一年。供給層面，截至2023年12月末，美國新屋和成屋的總庫存量為145.3萬套，同比+3.0%，略有增加，約為該數(shù)據(jù)2000年以來峰值的32%。
房價：同比較峰值有所回落，但可負擔(dān)性依然較低
2023年12月，新屋/成屋成交中位價分別同比-13.8%/+4.4%，增速均較2020年以來的峰值有所回落，但新屋和成屋的價格仍分別為該數(shù)據(jù)2000年以來峰值的83.2%和92.5%，均處于相對高位。與之對應(yīng)的是，2023年12月，美國住房購買力指數(shù)為94.2，已明顯低于2008年次貸危機期間的最低值。根據(jù)美國房產(chǎn)中介平臺Redfin對美國人口最多的97個都市區(qū)新掛牌房屋數(shù)據(jù)的分析，2023年1-11月，在97個都市區(qū)的所有掛牌房屋中，美國中等收入家庭可負擔(dān)的掛牌房屋占比只有16%，較2022年全年下降了5pct，為Redfin自2012年追蹤此項數(shù)據(jù)以來的最低值。
區(qū)域：南部地區(qū)新屋領(lǐng)先，遠程辦公促使人口遷入低成本地區(qū)
2023年，美國各區(qū)域的新屋銷售均同比小幅提升，其中南部的同比增速高于全國平均水平。從成交占比來看，南部地區(qū)貢獻最大的成交量，占比61.8%。關(guān)于購房習(xí)慣，我們發(fā)現(xiàn)，疫情后美國居民遠程辦公的發(fā)展趨勢加速，而遠程辦公趨勢的發(fā)展意味著很多人不再受限于工作地點，可以根據(jù)自己的喜好和需求選擇居住地，一定程度上促使了人口遷徙，刺激了房屋購買需求。比如，由于執(zhí)行遠程辦公制度的企業(yè)大多屬于高科技行業(yè)，而這些高科技企業(yè)通常位于生活成本較高的城市，如舊金山、洛杉磯等。然而，隨著遠程辦公的普及，許多員工選擇搬往生活成本更低的城市。
風(fēng)險提示：美聯(lián)儲政策超預(yù)期收緊，美國樓市復(fù)蘇不及預(yù)期
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