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大力度降息落地，穩(wěn)地產(chǎn)訴求堅(jiān)定
　　20日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，與前值持平；5年期以上LPR為3.95%，較前值下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。1月以來(lái)，隨著監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)支持力度的強(qiáng)化，加大需求端政策支持力度，并推進(jìn)監(jiān)管層扶持政策落地，疊加降息的落地，我們期待政策能夠推動(dòng)行業(yè)信心修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。我們看好核心城市儲(chǔ)備充沛的房企以及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。
　　5年期以上LPR下調(diào)幅度創(chuàng)改革后歷史新高，符合穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)訴求
　　金融時(shí)報(bào)18日?qǐng)?bào)道，在MLF連續(xù)超額續(xù)作的基礎(chǔ)上，LPR還可能下行，5年期LPR下降可能性更大，官媒的表態(tài)為本次調(diào)整作出鋪墊。自19年8月改革以來(lái)，5年期LPR合計(jì)下調(diào)8次，上一次調(diào)整發(fā)生在2023年6月，且最大下調(diào)幅度為15BP，本次調(diào)整達(dá)25BP，力度可見(jiàn)一斑。本次調(diào)整采取不對(duì)稱降息，一方面是因?yàn)?年期LPR利率更更具下調(diào)空間。本次調(diào)整前5年期LPR自改革后累計(jì)下調(diào)65BP，低于1年期LPR15BP。而近年利率曲線趨于平坦，因此長(zhǎng)端利率下調(diào)空間更大；另一方面，下調(diào)長(zhǎng)端利率有利于穩(wěn)定信心，促進(jìn)投資和消費(fèi)，也有助于支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　首套房貸利率已進(jìn)入3.0區(qū)間，降息有望進(jìn)一步呵護(hù)房地產(chǎn)需求
　　此次LPR調(diào)整后，全國(guó)層面首套、二套房貸款利率下限分別從4%、4.4%下調(diào)至3.75%、4.15%，對(duì)于新房?jī)r(jià)格同環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降的城市還可突破下限。央行2月9日披露的《2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至2023年12月全國(guó)343個(gè)城市中，101個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，26個(gè)取消了下限，下調(diào)或取消下限的城市占比37%。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，2024年1月，50城首套、二套房貸利率已經(jīng)降至3.84%和4.41%，隨著LPR的下降，有望進(jìn)一步降低房貸利率，疏解房貸壓力，呵護(hù)房地產(chǎn)需求。
　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)仍在筑底，亟需政策再發(fā)力
　　24年春節(jié)周（2.10-2.17）與23年春節(jié)周（1.21-1.27）相比，重點(diǎn)城市新房成交面積合計(jì)同比下降44%，表現(xiàn)相對(duì)平淡。我們認(rèn)為原因在于：1）24年開(kāi)局市場(chǎng)便呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，春節(jié)周延續(xù)，1月54城新房成交面積同比下降14%，截至2月18日，24年54城新房成交面積累計(jì)下降37%。2）房企推盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)意愿不高，供應(yīng)量對(duì)成交量形成一定制約，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，24年1月1日-2月11日，推盤(pán)面積同比下降約39%。3）出行人數(shù)增多，購(gòu)房者看房積極性不高，返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放有限?？梢钥闯?，2024年開(kāi)年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在筑底階段，這也是政策發(fā)力促進(jìn)行業(yè)形成正循環(huán)的出發(fā)點(diǎn)。
　　一攬子政策持續(xù)發(fā)力，為板塊提供估值修復(fù)空間
　　行業(yè)基本面仍在低位運(yùn)行，但政策全面發(fā)力反映出監(jiān)管層明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”訴求。19年8月以來(lái)最大力度的降息，一線城市限購(gòu)政策放松，疊加近期部委金融支持，有望推動(dòng)市場(chǎng)信心修復(fù)，基本面盡快筑底，為板塊提供估值修復(fù)空間。重點(diǎn)推薦：1）A股開(kāi)發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A；2）港股開(kāi)發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。