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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。70大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7%。
　　核心觀點(diǎn)
　　1月70大中城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，二手房房?jī)r(jià)跌幅大于新房房?jī)r(jià)跌幅。1月70大中城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅與上月持平；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.7%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。新房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)八個(gè)月持續(xù)下滑；二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)九個(gè)月持續(xù)下滑。70個(gè)大中城市中，新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量本月均有減少，但整體房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量仍處于歷史高位。1月新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市11個(gè)，比上月增加4個(gè)，下跌城市有56個(gè)，比上月減少6個(gè)，這是最近11個(gè)月來(lái)（2023年3月以來(lái)）首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量減少的現(xiàn)象，但持續(xù)性仍待觀察；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市2個(gè)，比上月增加2個(gè)，下跌城市有68個(gè)，比上月減少2個(gè)。房?jī)r(jià)下行壓力仍然較大，一方面，房企年初推盤量減少，12月以來(lái)的政策利好暫未起到明顯效果，多數(shù)城市的成交端恢復(fù)尚不明顯，整體新房房?jī)r(jià)仍然承壓。另一方面，二手房業(yè)主“以價(jià)換量”現(xiàn)象較為明顯，購(gòu)房者的議價(jià)空間較大。
　　一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅有所收窄，上海與北京房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)好于深圳與廣州。1）新房：1月一線城市新房房?jī)r(jià)持續(xù)下行，上海房?jī)r(jià)相對(duì)更有韌性。1月一線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅較上月收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京環(huán)比下跌0.1%（前值：持平）；上海環(huán)比上漲0.4%（前值：+0.2%）；廣州環(huán)比下降0.8%（前值：-1.0%），連續(xù)8個(gè)月房?jī)r(jià)下滑；深圳環(huán)比下降0.7%（前值：-0.9%），連續(xù)9個(gè)月房?jī)r(jià)下滑。廣州和深圳房?jī)r(jià)跌幅相對(duì)明顯，北京與上海相對(duì)抗跌。上海是唯一價(jià)格環(huán)比上漲的一線城市，且自2019年8月以來(lái)環(huán)比持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)具備一定韌性。2）二手房：1月一線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降1.0%，環(huán)比降幅較上月收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京環(huán)比下降0.7%（前值：-1.2%）；上海環(huán)比下降0.8%（前值：-0.6%）；廣州環(huán)比下降1.2%（前值：-1.5%）；深圳環(huán)比下降1.6%（前值：-1.1%）。北京與上海的二手房房?jī)r(jià)跌幅明顯小于深圳與廣州。1月末北京、廣州、深圳二手房掛牌套數(shù)分別為30.03、18.59、5.96萬(wàn)套，環(huán)比分別下降2.9%、1.2%、0.1%，在掛牌量減少的情況下，二手房?jī)r(jià)降幅開始收窄；上海二手房掛牌套數(shù)為28.50萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，掛牌量仍處于高位，在政策利好下，部分“賣舊買新”意愿迫切的二手房業(yè)主選擇下調(diào)價(jià)格以加速成交，上海1月二手房掛牌價(jià)環(huán)比下跌0.8%。
　　二線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅有所收窄，部分強(qiáng)二線城市二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)。1）新房：二線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅與上月持平。74%的城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，天津、石家莊、大連、長(zhǎng)春、重慶、西安新房房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲，成都、昆明新房房?jī)r(jià)環(huán)比持平，其余城市環(huán)比均下跌,環(huán)比跌幅相對(duì)較大的城市有南昌、西寧。2）二手房：二線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.6%，環(huán)比降幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。除昆明環(huán)比增長(zhǎng)0.3%以外，其余所有城市環(huán)比均下跌，其中?？?、重慶、武漢、廈門、合肥、杭州環(huán)比跌幅相對(duì)較大，均超過(guò)1%，主要多是因?yàn)榍捌谡邘?lái)的需求逐漸釋放完畢，房?jī)r(jià)回調(diào)。
　　三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅略有收窄。1）新房：三線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。86%的城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，無(wú)錫、揚(yáng)州、泉州、三亞新房房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲，跌幅相對(duì)較大的城市有徐州、湛江，跌幅連續(xù)兩個(gè)月都超過(guò)1.0%。2）二手房：三線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。除三亞二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%以外，其余三線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比增速均為負(fù)，跌幅相對(duì)較大的有：秦皇島、金華、九江、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、平頂山、惠州、湛江，跌幅均大于等于1.0%。
　　1月各面積段產(chǎn)品房?jī)r(jià)持續(xù)下跌；不過(guò)，除了144平以上新房以外，環(huán)比跌幅均收窄。1）剛需產(chǎn)品：90平以下新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。2）剛改產(chǎn)品：90-144平新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。3）改善型產(chǎn)品：144平以上新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅與上月持平；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　投資建議
　　我們認(rèn)為，受到當(dāng)前居民收入與就業(yè)預(yù)期仍然較弱、部分購(gòu)房需求在前期透支、居民對(duì)新房交付仍有擔(dān)憂、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌加重觀望情緒等因素的影響，當(dāng)前市場(chǎng)仍然低迷，我們預(yù)計(jì)今年“小陽(yáng)春”的概率不大。不過(guò)，縱觀全年需求端政策仍將持續(xù)發(fā)力，因此存在結(jié)構(gòu)性的需求復(fù)蘇。今年核心主線仍然聚焦在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的緩釋上。由于融資環(huán)境轉(zhuǎn)好、各類融資政策不斷發(fā)力，預(yù)計(jì)部分房企可能會(huì)從中脫困。今年從長(zhǎng)期主線來(lái)看，建議關(guān)注底部反轉(zhuǎn)的行情機(jī)會(huì)。
　　現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）無(wú)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)且拿地銷售基本面較好的央國(guó)企：保