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城投寬庭REIT是國內(nèi)第五只上市的保租房REIT，原始權(quán)益人為上海城投房屋租賃有限公司（實(shí)際控制人為上海市國資委），底層資產(chǎn)為位于上海市楊浦區(qū)的江灣社區(qū)項(xiàng)目和光華社區(qū)項(xiàng)目（合稱“保租房項(xiàng)目”），區(qū)位優(yōu)越，運(yùn)營穩(wěn)定。
　　1）從出租率看：截至2023年9月30日，保租房項(xiàng)目整體出租率為93.0%，已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營狀態(tài)，有望實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定收益。
　　2）從租金角度看：截至城投寬庭REIT招募說明書定稿時(shí)點(diǎn)，江灣社區(qū)和光華社區(qū)平均租金分別約為132.31元/月/m2、136.88元/月/㎡。
　　3）從租戶結(jié)構(gòu)看：截至2023年6月30日，江灣社區(qū)已出租的租賃住房中個(gè)人租戶和企業(yè)租戶占比分別為94.8%、5.2%；光華社區(qū)已出租的租賃住房中個(gè)人租戶和企業(yè)租戶占比分別為99.2%、0.8%，現(xiàn)金流來源合理分散。
　　4）從財(cái)務(wù)角度看：截至23年6月末，保租房項(xiàng)目總資產(chǎn)賬面價(jià)值為27.7億元，其中投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值26.1億元，占總資產(chǎn)的94.5%。預(yù)計(jì)2024年保租房項(xiàng)目營收有望達(dá)到17861萬元，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。
　　5）從估值角度看：截至2023年6月末，保租房項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為30.53億元，預(yù)計(jì)2024年分派率為4.28%。
　　目前國內(nèi)五只保租房REIT的底層資產(chǎn)分布于北京、上海、深圳、廈門，共涉及14228套保障房房源，資產(chǎn)估值合計(jì)約76.86億元，P/FFO介于20-26倍間。
　　1）經(jīng)營情況橫向?qū)Ρ龋?023年，五只保租房REIT底層資產(chǎn)出租率最高的REIT為中金廈門安居REIT（99.83%），其余保租房REIT出租率都保持在90%以上；各季度平均收繳率處于95.3%~100%區(qū)間，現(xiàn)金流回收保障度較高。
　　2）財(cái)務(wù)情況橫向?qū)Ρ龋?023年，五只保租房REIT預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入合計(jì)41259萬元，預(yù)計(jì)可供分配金額合計(jì)35393萬元，其中營收和可供分配金額規(guī)模最大的為國泰君安城投寬庭保租房REIT，其余四只REIT營業(yè)收入介于5491萬元至7841萬元之間，累計(jì)可供分配金額介于5110萬元至6076萬元之間。
　　3）盈利水平橫向?qū)Ρ龋?023年，五只保租房REIT預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)EBITDA共31099萬元，其中EBITDA規(guī)模最大的為國泰君安城投寬庭保租房REIT，EBITDA率最高的為中金廈門安居REIT（95.3%）。
　　4）估值橫向?qū)Ρ龋阂?023年各REIT累計(jì)創(chuàng)造的可供分派現(xiàn)金流和截至2024年3月8日的基金總市值為基礎(chǔ)計(jì)算，五只REIT的P/FFO估值介于20至26倍之間，較合理反映了保租房資產(chǎn)的隱含投資回報(bào)周期，各REIT的估值水平較為接近，其中估值水平較低的為華夏基金華潤有巢REIT（20.2倍），估值水平最高的為華夏北京保障房REIT（26.0倍）。
　　投資建議：當(dāng)前，我國正加快推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式建立，政府不斷完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，保障房市場(chǎng)有望迎來快速發(fā)展，保租房作為保障城市新青年、新市民等群體剛性住房需求的重要住房供給產(chǎn)品，租金具備高性價(jià)比，市場(chǎng)需求量較大，具備穩(wěn)定運(yùn)營基礎(chǔ)，投資價(jià)值日益顯現(xiàn)。同時(shí)，我國公募REITs試點(diǎn)范圍已逐步擴(kuò)大至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，預(yù)期后續(xù)或有望迎來REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)容至房地產(chǎn)長租公寓等領(lǐng)域，考慮到公募REITs發(fā)展對(duì)存量運(yùn)營板塊的估值或具有重塑作用，建議關(guān)注具備優(yōu)質(zhì)且成熟穩(wěn)定的存量資產(chǎn)、發(fā)行人（管理人）主體優(yōu)質(zhì)可靠的標(biāo)的，包括萬科A/萬科企業(yè)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股、中國金茂、保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、上海臨港等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，保租房項(xiàng)目公允價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)，租賃住房稅收優(yōu)惠政策風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)等。