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周度觀點(diǎn)
　　行業(yè)仍在尋找新均衡的過(guò)程之中，今年以來(lái)下行壓力加大，但量的急跌階段正在過(guò)去，Q2開始跌幅會(huì)逐步收斂；多數(shù)城市房?jī)r(jià)已回歸均衡區(qū)間，部分低線城市房?jī)r(jià)甚至接近重置成本，但核心城市房?jī)r(jià)仍存結(jié)構(gòu)性壓力。地產(chǎn)股價(jià)已提前反映較悲觀預(yù)期，只是系統(tǒng)性的修復(fù)動(dòng)力還需等待，建議關(guān)注供給側(cè)優(yōu)化標(biāo)的，尤其產(chǎn)品力突出的改善型房企，以及具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特征的國(guó)央企物業(yè)龍頭和優(yōu)質(zhì)代建龍頭；此外，短期亦需重視“三大工程”相關(guān)標(biāo)的。
　　周度核心內(nèi)容跟蹤
　　市場(chǎng)：本周長(zhǎng)江房地產(chǎn)指數(shù)+4.44%，相對(duì)滬深300的超額收益為+3.73%，行業(yè)排名相對(duì)靠前（9/32）；年初至今長(zhǎng)江房地產(chǎn)指數(shù)-6.14%，相對(duì)滬深300的超額收益為-10.19%，行業(yè)排名相對(duì)靠后（25/32）。本周受需求尤其二手市場(chǎng)季節(jié)性修復(fù)、萬(wàn)科負(fù)面輿情緩和等因素催化，板塊整體表現(xiàn)較好，開發(fā)類個(gè)股漲幅相對(duì)較高，物管類個(gè)股也有一定漲幅，H股彈性更大。
　　政策：深圳安商房補(bǔ)款可申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)，杭州優(yōu)化限購(gòu)，核心城市限制性措施有望進(jìn)一步放開。
　　地方層面：深圳發(fā)布安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理辦法公開征求意見，已累計(jì)出售安商房約6萬(wàn)套，合同簽訂10年后可通過(guò)補(bǔ)繳價(jià)款申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)，補(bǔ)繳價(jià)款=(原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格)x50%-稅費(fèi)，原市場(chǎng)價(jià)格=原購(gòu)買價(jià)格/70%，即補(bǔ)繳原購(gòu)買價(jià)格的20%左右。杭州優(yōu)化調(diào)控政策，在本市范圍內(nèi)購(gòu)買二手住房不再審核購(gòu)房人資格；個(gè)人出售住房的增值稅征免年限調(diào)整為2年。
　　銷售：樣本城市新房及二手備案季節(jié)性回升，但力度弱于歷史同期，高基數(shù)下同比降幅仍較大。
　　樣本城市新房及二手備案量季節(jié)性回升，高基數(shù)下同比降幅仍然較大。截至3月15日，40城新房成交面積四周滾動(dòng)同比-54%，當(dāng)月累計(jì)同比-53%；20城二手房成交面積四周滾動(dòng)同比37%，當(dāng)月累計(jì)成交面積同比-33%；12城新房及二手合計(jì)當(dāng)月累計(jì)成交面積同比-45%。春節(jié)后第4周備案量：新房同比-52%，二手同比-17%；春節(jié)后4周累計(jì)備案量：新房同比-41%，相比2022/2021分別為-47%/-64%；二手同比-11%，相比2022/2021年分別為+46%/-7%。
　　當(dāng)周熱點(diǎn)：銷售持續(xù)改善需要哪些必要條件？
　　當(dāng)前時(shí)點(diǎn)正處于傳統(tǒng)小旺季，銷售有季節(jié)性改善，二手更好，新房一般，而價(jià)格仍在下跌，還是以價(jià)換量為主，銷售改善的持續(xù)性如何？從經(jīng)紀(jì)人預(yù)期和帶看等前端指標(biāo)來(lái)看，3月份維持邊際改善問(wèn)題不大，但對(duì)新房的傳導(dǎo)可能偏弱，仍受制于交付和價(jià)格兩方面的擔(dān)憂。市場(chǎng)是否迎來(lái)趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)，涉及對(duì)三個(gè)問(wèn)題的證實(shí)：一是量?jī)r(jià)調(diào)整的時(shí)間和空間是否相當(dāng)充分？時(shí)間上，今年是第3年，不能算長(zhǎng)；空間上，由于替代效應(yīng)，單獨(dú)看新房和二手沒(méi)有代表性，一二手總銷售邊際下跌幅度已不算小，只是房?jī)r(jià)和租金的累計(jì)漲幅差仍需消化，尤其高線城市住房資產(chǎn)的估值倍數(shù)依然偏高，在房?jī)r(jià)上漲一致預(yù)期被打破后缺乏支撐。二是經(jīng)濟(jì)環(huán)境和收入預(yù)期能否明顯改善？全球視野去看，在地產(chǎn)持續(xù)下行過(guò)程中，典型經(jīng)濟(jì)體均未領(lǐng)先地產(chǎn)復(fù)蘇，居民部門去杠桿過(guò)程沒(méi)那么容易結(jié)束，需要收入和價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定的背書。三是產(chǎn)業(yè)政策是否足夠強(qiáng)？近年來(lái)的政策寬松都是去掉過(guò)往的包袱，降利率/降首付/松限購(gòu)等只是回歸常態(tài)，不是真正的強(qiáng)刺激，海外走出低谷的經(jīng)驗(yàn)大多包括高級(jí)別的超低利率/定向量寬/財(cái)政擴(kuò)張/主體救助等手段。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、需求表現(xiàn)持續(xù)低于預(yù)期；2、政策進(jìn)度和效果低于預(yù)期。