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近期核心觀點(diǎn)：
　　4月30日，中央政治局會(huì)議提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，具備方向性意義，令人聯(lián)想到2014年的“去庫(kù)存”。拋開(kāi)能否落地、能否起效不談，政策端再次回到了可博弈的狀態(tài)。雖然“金三銀四”落幕，五一樓市平淡，樓市以價(jià)換量的情況沒(méi)有扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)情緒也延續(xù)觀望，但基本面邊際沒(méi)有繼續(xù)惡化，就意味著并不拖累政策博弈。
　　中長(zhǎng)期看，樓市的真實(shí)復(fù)蘇是房地產(chǎn)板塊行情延續(xù)的充分且必要條件。短期看，地產(chǎn)板塊上漲能否延續(xù)，取決于未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)政策出臺(tái)的力度。我們堅(jiān)持樓市未見(jiàn)底的判斷，雖然地產(chǎn)股談安全邊際為時(shí)尚早，基本面不支撐價(jià)值，但政策博弈價(jià)值凸顯。個(gè)股端推薦貝殼W、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、保利發(fā)展。
　　市場(chǎng)表現(xiàn)回顧：
　　2024.4.29-2024.5.5期間，房地產(chǎn)板塊91只個(gè)股上漲，18只個(gè)股下跌，1只個(gè)股持平，占比分別為83%、16%、1%。房地產(chǎn)指數(shù)（中信）上漲4.84%，滬深300指數(shù)上漲0.56%，房地產(chǎn)板塊跑贏滬深300指數(shù)4.28個(gè)百分點(diǎn)，位居所有行業(yè)第1位。近一個(gè)月，房地產(chǎn)指數(shù)（中信）下跌2.51%，滬深300指數(shù)上漲1.03%，房地產(chǎn)板塊跑輸滬深300指數(shù)3.54個(gè)百分點(diǎn)。近半年來(lái)，房地產(chǎn)指數(shù)（中信）下跌18.56%，滬深300指數(shù)上漲0.93%，房地產(chǎn)板塊跑輸滬深300指數(shù)19.49個(gè)百分點(diǎn)。
　　行業(yè)數(shù)據(jù)跟蹤：
　　新房方面，成交量同比降幅企穩(wěn)。2024年5月5日，30城新建商品房7天移動(dòng)平均成交面積同比-36%。截至2024年5月5日，30城新建商品房當(dāng)年累計(jì)成交2845萬(wàn)㎡，同比-42%。
　　二手房方面，成交量同比平穩(wěn)。2024年5月5日，18城二手住宅7天移動(dòng)平均成交套數(shù)同比-5%。截至2024年5月5日，18城二手住宅當(dāng)年累計(jì)成交25.2萬(wàn)套，同比-20%。
　　行業(yè)政策要聞：
　　2024.4.29-2024.5.5期間，房地產(chǎn)行業(yè)政策要聞主要包括：①中央政治局會(huì)議提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。②自然資源部提出商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的地方應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。③北京在原限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，居民家庭或成年單身人士還可在五環(huán)外增購(gòu)一套住房。④天津進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，本市戶籍不再限購(gòu)市內(nèi)六區(qū)120平方米以上新建商品住房，北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員，享受本市戶籍居民購(gòu)房政策。⑤南京都市圈簽署住房公積金一體化發(fā)展合作協(xié)議。⑥上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合啟動(dòng)商品住房“以舊換新”活動(dòng)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　?、僬呗涞匦Ч昂罄m(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。